建设工程项目策划范文最新 第1篇

Abstract： The mismatch between the available information and the uncertainty distribution in the life cycle of mega infrastructure project （the paradox） is the main negative factor for the success. Based on PDCA cycle theory and project evaluation theory， the double-loop learning model of mega infrastructure project is constructed to solve the available information and uncertainty paradox. The double-loop learning model is also the path to promote the tactical success and strategic success of infrastructure megaproject. Taking Hongqiao Integrated Transport Hub project as an example， this paper shows the effectiveness of the path to promote the success and enhance the value of infrastructure megaproject.

关键词： 大型基础设施项目；可用信息与不确定性悖论； PDCA循环；双环学习模型； 虹桥综合交通枢纽项目

Key words： infrastructure mega project；available information and uncertainty paradox；PDCA cycle；double loop learning model； Hongqiao Integrated Transport Hub project

0 引言

全球城市人口每天以20万人的速度增长，所有这些城市人口都需要使用城市基础设施[1]。从2013年到2030年，全球每年基础设施建设支出大约34000亿美元，这些支出主要在大型基础设施项目上[2]。大型基础设施项目投资额大、建设周期长、不确定性大、需求主体是社会公众，对国家或地区的经济社会发展、生态环境、政治军事都会产生影响[3]，是一类完全不同的项目[4]。大型基础设施项目的成功，对促进国家或地区的经济社会发展、保护生态环境、成功促进我国提出的“一带一路”倡议[5]，提升大型基础设施项目价值均具有重要现实意义。现有文献主要从微观的视角探讨影响实施阶段项目成功交付的因素，有必要从全寿命周期的视角宏观分析大型基础设施项目成功的阻滞因素，并探寻促进成功的路径。

1 大型基础设施项目可用信息与不确定性分布悖论

大型基础设施项目的全寿命周期可以分成决策阶段、实施阶段和运营阶段。Q策阶段需要进行决策策划工作，分析社会公众的需求和优先顺序，分析对满足公众最迫切需求的基础设施项目的要求，根据对项目的要求和项目所处环境提出项目的方案构想，从技术、经济、环保可持续等角度对项目方案进行优化比选，决策确定的方案作为设计的依据，设计工作把决策想法深化表现到设计图上作为下一阶段实施的依据。实施阶段从项目实施准备开始到项目交付为止，实施阶段应进行实施策划工作，实施策划的目的是寻求更好的方案实现设计图表达的决策策划的意图，实现大型基础设施项目实体，实施策划需要根据项目所处的环境和条件，对项目的目标进行论证分解，综合考虑参与实施阶段的利益相关者的需求，构建出实施方案，在对实施方案进行优化、比选的基础上确定实施方案，确保项目成功交付，实现项目决策阶段的功能要求并满足社会公众的需求。运营阶段从项目交付到项目废止，运营阶段在项目全寿命周期中的持续时间最长，也是大型基础设施项目实现公众需求和发挥投资效用的阶段，这个阶段的成功与否，除了受运营期间的环境影响外，主要取决于决策阶段的项目方案构想，所以运营阶段与决策阶段密切关联。大型基础设施项目的全寿命周期中，实际可用信息和不确定性分布如图1所示[6]。项目在决策策划时变更项目方案所需成本很小，随着项目的推进，投入到项目上的资源逐渐增加，变更项目方案所需代价越来越大，可变更性越来越小，大型基础设施项目在全寿命周期中的可变更性和变更的成本情况如图2所示[6]。因此破解大型基础设施项目全寿命周期的可用信息和不确定性分布悖论是促进大型基础设施项目成功的路径。

2 打破可用信息与不确定性悖论的双环学习路径

由于大型基础设施工程全生命周期的“长时间尺度”特征，没有类似于工程实施阶段的施工单位一样的经营单位重复经营大型基础设施工程的全生命周期业务，导致大型基础设施工程全寿命周期的相关经验知识和信息没有很好的总结、传承和反馈。经验实际上是未经理论化，或是难于理论化的知识和方法[7]。如果不重视总结、传承，大型基础设施工程全生命周期的宝贵知识将逐渐流失。适时对大型基础设施工程进行总结评价，一方面是监控工程的状态、确保工程处于持续的“健康”状态[8]，另一方面是总结相关的经验教训，并传承、反馈到拟建类似工程中去[9]。Knut Samset从工程评价学习的视角，针对挪威政府投资工程的治理框架，提出了双循环学习构想[8]。本文在其基础上，根据中国大型基础设施工程的特点，结合PDCA循环原理，构建破解大型基础设施工程全生命周期可用信息和不确定性分布悖论的双环学习方法模型，如图3所示。

PDCA是计划（Plan）、执行（Do）、检查（Check）、调整（Adjust）四个英文单词首字母的缩写，PDCA循环原理首先广泛应用在工业企业质量管理中，由于它适合于任何一项合乎逻辑的工作程序，所以很快扩展到其他许多行业和领域。PDCA循环的原理为：按照计划去实施某项工作，再检查其结果，总结成功的经验，巩固成绩，改进不足的工作，再转入下次循环，逐轮改进工作质量[10]。PDCA循环的本质是一个学习环，下一个循环的提高改进是上一个循环的学习结果。大型基础设施工程集成、建构过程是按一定的程序开展的，完全符合PDCA循环原理的适用条件。下面对实施阶段的单环模型和全生命周期的双环模型分别说明。

实施阶段单环学习过程

施工企业以承接建设工程实施阶段的施工任务为主要经营对象，施工企业会自觉地把上一个工程的施工经验和知识传递到下一个类似工程的施工任务中，以提高施工生产的效率获取更多的利润。这种仅限于实施阶段的学习模型叫单环模型。图3所示的单环学习基本过程是：分解工程的目标、分析工程实施的环境、提出工程实施的方案、工程实施方案优化和选择；根据选定的施工方案施工，完成施工图规定的工程实体；对工程实体进行竣工交付评价；总结实施阶段的经验和教训，在进行下一个工程的实施策划时，应用总结的经验知识，构造更优的实施方案。这个学习循环的本质是信息传递和反馈，把本工程实施全过程信息传递到下一个工程实施期初弥补下一个工程实施策划时可用信息不足，是同阶段（工程实施阶段）跨工程项目的学习过程，是促进大型基础设施工程战术成功的重要路径。

全生命期双环学习过程

由于大型基础设施工程全生命期很长，没有类似于实施阶段的施工企业一样的经营单位重复经营大型基础设施工程的全生命周期业务，所以基于全生命周期的学习循环并没有流畅地开展。鉴于大型基础设施工程的运营阶段时间跨度太长，有必要在运营阶段设置多个总结评价时点，分批次学习截止到运营阶段不同时间点的知识，为决策策划阶段提供可用信息。

图3所示的全生命期双环学习过程如下：根据对工程的需求分析、要求分析、资源分析、环境分析，提出工程决策策划方案，优化、比选决策策划方案；根据实施阶段的整个单环模型实施选定的决策策划方案；分别在运营期初、运营期中和工程退役三个时间点，分批次进行总结评价；把总结评价所获得的知识分别传递到下一个类似工程的决策策划阶段。这样，大循环实际上包含了传统的实施阶段的单环，把它称为双环模型。双环模型把工程全生命周期所积累的知识，传递到前期决策阶段，弥补前期决策阶段开展决策策划工作时可用信息的不足，是大型基础设施工程跨阶段（决策、实施、运营阶段）跨工程项目的学习过程，是促进大型基础设施工程战略成功的重要路径。

3 双环路径模型在虹桥综合交通枢纽项目中的应用

上海虹桥综合交通枢纽项目是具有高速铁路、磁悬浮、城际铁路、高速公路客运、城市轨道交通、公共交通、民用航空等各种运输方式集中换乘功能，设计集散客流量为110万人次/日的世界最大的城市大型综合交通枢纽之一。是典型的大型基础设施工程。该工程项目从理念到实施，为我国及世界大型城市综合交通枢纽建设起到了成功的示范作用。该工程的决策及实施阶段均贯彻了双环路径学习的思想，下面就该工程项目在决策阶段和实施阶段对其应用进行简要介绍。

决策阶段的应用案例

上海虹桥综合交通枢纽概念方案的提出者、上海机场集团刘武君高工曾经留学日本，在留学期间他就感受到日本的城市综合交通枢纽换乘的便捷，以及日本城市综合交通枢纽的空间立体综合利用的巧妙。在虹桥综合交通枢纽决策策划时，决策策划人员第一反应就是去学习世界上几个最主要的综合交通枢纽工程是什么样的[11]。不管是在日本留学期间对日本综合交通枢纽的切身感受，还是专门到世界上已经建成运营的几个最主要的大型综合交通枢纽工程进行考察，其主要目的都是尽可能弥补前期决策策划时可用信息的不足，是σ丫建成运营的大型城市综合交通枢纽的经验和知识进行学习并应用到虹桥综合交通枢纽工程的决策策划中。下面仅对综合交通枢纽高铁站的决策策划的两个决策事项进行介绍。

一是轨道数决策。最初的规划高铁站轨道10股，高铁运营单位要20股，最终确定30股。最终确定的30股就是宏观学习了世界上最大的城市比如纽约、东京、巴黎、伦敦后根据所获得信息类比所做的决策。这些世界级的城市铁路站轨道总数都在80线以上，而在虹桥站之前的上海南站和上海站加起来只有26轨道，这样比较并结合虹桥高铁站的未来扩展需求，最终就决策了30股道的土地给高铁，这为未来虹桥高铁站的发展及上海高铁的发展均至关重要。

二是站前广场需求冲突。历史上，铁路站都有一个广场，以方便春运等特殊情况下组织安排旅客，在虹桥高铁站的建设中，高铁运营单位也有类似的需求，在考察了国外类似综合交通枢纽工程，尤其是日本工程项目的纵向空间利用后，从功能上满足了站前广场的需求，只是把室外广场变成了室内，而且地下停车场等在紧急情况下还可以利用，最终通过立体空间满足站前广场的需求，也说服了高铁运营单位，这是跨项目、跨阶段学习后对铁路站习惯性思维的一次变革，为城市土地集约利用创造了典范。

实施阶段的应用案例

上海虹桥综合交通枢纽工程决策方案确定后面临着非常复杂的界面问题，包括投资界面、运营界面、施工界面等问题，该工程采取的总体策略是界面能协调清楚的主要由各投资运营单位各自负责建造实施，分不清楚的和需要协调的都由申虹公司负责建造实施和总体协调。而申虹公司是一个新成立的投资公司，没有建设经验，所以在面临复杂的实施管理协调任务，主要通过建设市场的方式委托具有丰富经验的单位开展，借助这些单位所积累的经验圆满完成虹桥综合交通枢纽工程的建设任务，确保了上海世博会的交通保障。对申虹公司自己负责建造运营的交通中心部分，申虹公司委托上海机场建设指挥部作为代建单位业主行使管理权利；委托上海市政设计研究院对工程相关区域的市政配套工程进行统一设计协调、委托华东建筑设计研究院对建筑设计整体进行协调；委托上海建工集团作为施工总承包管理单位对现场施工界面进行协调；委托同济大学工程管理研究所对工程总体进度进行协调控制。这些代建单位、设计单位、施工总包管理单位及研究咨询单位均对所承接部分管理任务具有重复多次的类似经验积累。比如上海机场建设指挥部从浦东机场一期建设开始就持续地管理大型工程建设10多年，积累了丰富的管理经验；再比如同济大学工程管理研究所，承接过全国近20个大型工程的进度总控咨询工作。

4 结语

决策策划所构建的大型基础设施项目方案决定项目建成后与政府和公众需求的关联性和满足程度，合理的方案需要足够可用信息的支撑以降低项目成功的不确定性，而目前大型基础设施项目全寿命周期中，不确定性和可用信息的分布刚好相反，成为不确定性和可用信息分布的悖论。大型基础设施项目运营期长，导致项目运营阶段的知识和信息没有有效支撑类似项目的前期决策阶段的工作，把运营期分成不同的时间点进行检查评价，把PDCA循环原理与项目评价理论结合，构建信息传递反馈双环学习模型，是促进大型基础设施项目成功的路径。通过虹桥综合交通枢纽工程项目的实例分析，说明双环学习路径是促进大型基础设施项目成功的有效路径。

我国大量的铁路、公路、机场、城市市政设施等大型基础设施项目陆续建成投入使用，从全寿命期跨项目学习的角度进行顶层设计，对基础设施建设项目进行分类、结合后评价制度对每类基础设施进行评价时要收集的信息要求进行规范并提供共享平台，为后续建设的类似大型基础设施项目决策提供信息支撑，是提高后续大型基础设施项目成功的有效路径，把中国基础设施建设的实践经验和知识信息传递到“一带一路”倡议中的基础设施项目上，可以更好地推进和实现“一带一路”倡议的基础设施互联互通的目标。

参考文献：

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[9]姚光业.建立投资项目后评价机制的构想[J].经济与管理研究，2002（3）：44-47.

建设工程项目策划范文最新 第2篇

时序上的差别。可行性研究报告：是在项目建议书批复，取得规划选址意见书后，进行包括必要的方案设计比选和其他专业的论证。方案设计的研究：是在没有前期计划的状态下，根据项目投资人的考量结合控制性详细规划的路网布局、项目路径，就提前开展对项目的综合性、系统性的研究工作。研究的范围不同。可行性研究报告：是在规划选址意见书所确定的勘设红线范围内进行，在一定范围内具有研究的局限性。方案设计研究：是可以突破规划控制线，全面地、系统性地进行论证。研究的内容不同。可行性研究报告：关注的重点在于项目本身的工程设计、环境保护、投资估算方面的内容方案设计研究：除了工程设计以外，关注的是既有边界控制条件能不能满足项目规模大小的要求。如规划控制条件、建设用地条件、沿线既有建设环境等。研究的主要结论不同。可行性研究报告：根据研究结论提出推荐设计方案，提出存在的问题和下阶段的工作建议，但没有具体的办法与方案。方案设计研究：提出推荐设计方案的同时，对所涉及的规划控制条件、建设用地条件、环境保护方案、社会影响评价做出详细的对比分析后提出解决方案。

二．市政工程方案设计研究的必要性

研究的目的：通过城市规划、建设用地、工程设计、工程经济、城市环境等方面的研究分析后，为项目是否有启动可能提供科学的决策依据。研究的必要性：方案设计研究是旨在优化和完善其他专业控制边界条件的需要；是集约土地利用的需要；是确定项目规模和投资控制的需要；是编制项目建设计划的需要；是降低社会风险及提高保护环境的需要；是指导下阶段开展技术前期工作的需要；也是城市管理和项目实施的需要。

三．市政工程方案设计研究的重点

单体方案研究。场置研究：根据沿线建构筑物、公用设施、河道、电力、文保用地等的地理地貌状态、规划路网结构及等级、规划建筑用地、地质条件，研究原规划控制范围实施的可行性，进行项目的路径选择和范围初选，推测是否需要区域调整控制性详细规划，或有否调整区域规划控制性详细规划的可行性分析。建设规模的研究。在项目场置研究初步成果的基础上，结合项目服务水平，功能定位，技术标准进行总体设计方案的比选，确定建设主要内容，提出项目所需要的空间和用地范围。初步确定项目的规模是否合适和技术上是否可行。设计方案研究。按照不同建设类别的道路、桥梁、隧道工程参照《市政公用工程设计文件编制深度规定》中主体工程方案、配套工程方案、专项设计方案的比选，进行建设方案的评价后，提出推荐方案。施工工艺的研究。对于技术难度大，施工工艺要求高的地下工程、隧道工程、埋深较大的管道及其他深基础处理单项工程，涉铁、涉电、高速公路项目需要进行施工工艺的专项设计研究，同时进行专项设计方案的比选和计算分析，确定推荐专项设计方案。单体方案投资估算。对项目推荐方案进行投资估算书的编制。合理确定建设年限。编制征地拆迁费用估算表、建安费用估算表、其他费用估算表（征地拆迁费用已单列）。进行三表分类编制便于明晰项目投资的构成和资金计划的安排。控制性详细规划调整的可行性研究。根据单体方案的研究成果，场址条件，结合项目所需要的建设用地范围和建设环境条件，从土地类别、技术指标等对区域控制性详细规划进行详细分析和研究，提出控制性详细规划是否需要调整的结论。如果需要调整必须提出调整的理由和调整的主要内容、方式及定量指标。项目的环境影响研究。重点结合系统设计和建设规模，综合考虑周边环境现状，建筑的敏感性分析、水土保持等环保保护标准的采用，进行施工期间和营运期的环境影响评价，提出需要采取的工程设计措施和其他需要的实施保障及管理办法。项目的社会影响评价。重点是研究项目实施对社会的影响分析及所在地区适应性分析，通过对涉及征地拆迁、既有路网及河道运行、自然灾害、城市营运及管理的初步评估分析后，提出社会风险评价的主要结论。项目管理的研究。对项目实施、建设、运行在政策及管理方面的梳理，对存在问题进行汇总后提出解决办法。经济评价。通过进行多方案的综合研究比选后，对不同方案进行经济评价，提出推荐方案的综合经济指标和投资估算。

四．结论

建设工程项目策划范文最新 第3篇

关键词：建设工程项目 前期策划 问题 对策

中图分类号：TS958文献标识码： A

1建设工程项目前期策划的定义

建设工程项目前期策划是建设工程项目建设全过程生命周期管理的首要任务，是指在建设工程项目前期，通过收集资料和调查研究，在充分占有信息的基础上，针对建设工程项目的决策和实施或决策和实施中的某一个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证。这将使建设工程项目建设有正确的方向和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。

2建设工程项目前期策划存在的问题与对策

重视项目前期策划工作安排

在建设工程项目前期阶段，项目管理专家、财务专家和工程经济专家没有介入，或介入太少，或介入太迟。在许多建设工程项目过程中存在如下现象：

(1)不按科学的程序办事，投资者、政府官员拍脑袋上项目,直接构思项目方案，直接下达指令作可行性研究，甚至直接作技术设计。

(2)在这个阶段不愿意花费时间、金钱和精力。一经产生一个构思，立即就要上马这个项目，不作详细的系统的调查和研究，不作细致的目标和方案的论证，常常仅作一些概念性的定性的分析和研究。在我国的建设项目中这个阶段的花费很少，这个阶段的持续时间也很短。

(3)在作项目目标设计时，许多人过多地考虑到自己的局部利益。为了使项目能够获得上层的批准，作非常乐观的计划，甚至罗列和提供假的数据。在我国在相当长时间以来，由于上述原因导致项目失败的例子比比皆是。在现代建设工程项目中，人们越来越重视这个阶段的工作。项目管理专家介入项目的时间也逐渐提前。在国际工程中，咨询工程师甚至承包商在项目目标设计，甚至在项目构思阶段就有进入项目。这样不仅能够防止决策失误，而且保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。

循序渐进

一般在项目的前期策划阶段，上层管理者的任务是提出解决问题的期望，或将总的战略目标和计划分解，而不必过多地考虑目标的细节以及如何去完成目标，更不能立即提出解决问题的方案。

许多上层管理者喜欢在项目的早期，甚至在构思阶段就提出具体的实施方案甚至提出技术方案，这会带来如下问题：

(1)如果在构思时就急于确定一个明确的目标和研究完成目标的手段(措施或方案)，就会冲淡或损害对问题、对环境的充分研究、调查和对目标的充分优化，妨碍集思广益和正确的选择。

(2)在这个阶段的工作主要由高层战略管理者承担，由于行政组织和人们行为心理的影响，高层管理者如果提出实施方案常常很难被否决，尽管它可能是一个不好的方案，或还存在更好的方案。这使得后面的可行性研究常常流于形式。

(3)过早构思方案，缺少对情况和问题充分的调查，缺少目标系统设计的项目有可能是一个“早产儿”，会对这个项目的生命期带来无法弥补的损害。

应争取高层的支持

这里有两方面问题：

(1)建设工程项目的立项必须由高层人士，如投资者、政府官员、权力部门、企业管理者决策。所以在这个阶段他们起着主导作用。实践证明，上层的支持不仅决定项目是否能够成立，而且是项目过程中能否得到实施所必需的资源和条件的关键，所以国外有人将它作为项目成功的关键因素之一。

(2)由于项目是由上层驱动的，则常常政治因素在左右项目。上层管理者以及项目经理的政治目的、形象、政绩要求，甚至他们的知识结构、文化层次、生活水平、与项目的关系都会产生对项目不同的评价，进而影响项目的决策。这种状况会造成项目决策的问题。许多人为了使得项目上马，提出十分诱人的理想化的市场前景和财务数据，忽视工程中潜在的风险。这会导致项目决策的失误。

协调好战略层和项目层的关系

上层管理者一般不懂项目管理，也不是技术经济或财务专家，但要作项目决策。这是项目的一个基本矛盾。他们决策的依据必须建立在科学的基础上，必须有财务和工程经济、项目管理专家的支持。所以在项目前期就应在组织上、工作责任和工作流程上建立战略层和项目层之间的关系，使整个前期工作有条不紊地进行。

达到项目目标需要的条件标准

这些条件构成项目的要素。对一般的建设工程项目，这些要素包括：产品或服务的市场、资金、技术(专利、生产技术、工艺等)、原材料、生产设备、劳动力和管理人员、土地、厂房、工程建设力量等。获得这些要素是使项目顺利实施必要保证；要使项目有高的经济效益，必须对这些因素进行优化组合。在前期策划中应考虑，获得这些因素的渠道，如何获得这些因素，如何对这些因素进行优化组合。随着国际经济的一体化，人们有越来越多的机会和可能性在整个国际范围内取得这些项目要素。在项目前期策划中应注重充分开发项目的产品市场，边界条件的优化，充分利用环境条件，选择有利地址，合理利用自然资源和当地的供应条件、基础设施，充分考虑与其他单位的合作机会和可能性。在实际工作中，人们常常忽视这些问题，常常仅注重对项目评价、设计和计划必要的问题和目标因素的研究。

注意上层系统的问题、目标和项目的联系与区别

例如，问题：某处交通拥挤，随着社会发展越来越严重；目标：解决交通拥挤问题，达到每天40000辆车的通行量，通行速度120公里/小时；项目：道路和桥梁的建设。

3结语

建设工程项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的决策过程。它不仅对项目的整个生命期，对项目的实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。在项目前期进行系统策划，就是要提高决策的科学性和严肃性，避免盲目性和随意性，提前为项目建设形成良好的工作基础、创造完善的条件，是项目建设在技术上趋于合理，在资金和经济方面周密安排，在组织管理方面灵活计划并有一定的弹性，从而保证建设项目具有充分的可行性，能适应现代化的项目建设过程的要求。

参考文献：

【1】夏会朋.建设工程项目前期策划的重要性[J]. 中国房地产业.2011（7）

【2】刘强.建设工程项目的施工前期策划[J].建筑知识:学术刊.2013（B05）

建设工程项目策划范文最新 第4篇

关键词：前期策划；市场调查；产品定位，实施管理

一 前言

伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。

近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。

综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。

二 项目前期策划的含义

1、项目策划的概念：

项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。

2、策划是项目全部活动的基本组成部分。

项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。

3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。

策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。

三 项目策划阶段的关键工作

项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

1、市场调查

项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。

2、市场定位

市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。

前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。

3、建设方案比选

美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。

在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。

四、项目的实施管理

所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。

值得思考的几个问题

1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。

2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。

建设工程项目策划范文最新 第5篇

关键词：房地产； 成本控制； 策划阶段； 可行性研究阶段； 设计阶段

成本控制是项目管理重要组成部分，而其前期成本控制内容包括项目策划阶段、可行性研究阶段和设计阶段，在策划阶段进行市场调研，收集资料，对房地产开发项目进行定位，实事求是的做好可行性研究，在保证经济效益的基础上认真编制成本估算，并对其销售预测做出经济评价，对项目进度合理布置，根据市场的需求和发展的前景合理确定工程规模和建设标准，提出符合经济效益的最佳规划方案。其合理的定位、科学的投资估算、最佳的设计规划方案基本确定了项目开发的方向和投资的金额，其控制程度直接影响整个开发项目的经济效益，为整个开发项目达到预定的目标成本做好事前控制，把投资风险降到最低，使企业达到“低成本、高利润”。

1.策划阶段的成本控制

项目策划的内容包括市场调研和项目定位。市场调研首先对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境，经济环境和政策环境等资料进行收集和客观的调查，分析解决现实中出现的各种问题和矛盾，在适应市场条件下进行策划，策划以低成本，高利润为目的，围绕着这个主题来展开有序的工作，为实现这个工作目标而解决各种困难，这是项目策划的第一步，也是最基础的一环，收集好资料后，对这些资料分类进行研究分析，找出影响项目开发建设的主要因素，为今后的项目策划提供良好的基础。

项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，这是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本，其功能的定位，确定了项目发展的方向，其定义的好坏，直接影响了整个项目计划的成败。首先对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模有一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标，在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。

在项目策划阶段，有许多种方法，其中最主要的方法是全面的、深入的调查和分析。项目所处的环境，环境的特点和变化直接影响项目策划的方向内容，同时也对项目有着制约作用。这样才能获得和环境相适应的策划方案。主要的方法有头脑风暴法、德尔菲法等。

2.可行性研究阶段的成本控制

现阶段由于房地产市场竞争激烈，做为投资人对项目的可行性和合理性越来越重视，可行性研究的成本控制也更加重视，在可行性研究阶段对成本控制的关键环节为：项目建设规模的选取、建设标准和项目地址的确定。

建筑规模的大小直接影响项目投资成本，也是吸引消费者购买的第一感观，在消费者和投资成本之间寻找一个平衡点，既要保证企业的经济利益，又要得到客户的满意而成本又得到合理的控制，资源得到有效配置，是投资者一个重要的课题。房地产开发项目合理的选取建筑规模显得尤其重要。

建设规模合理确定以后，就要确定建设标准，它主要包括的内容有占地面积、建筑和结构建设标准、配套工程、工艺设备等方面，建设标准能否达到对成本的控制，关键在于这几项标准的合理确定。不同的地区建设标准应不同，不能设定统一标准，根据当地当时的经济技术水平和确定建设标准，定性定量的制定出标准和指标，最终达到成本控制的目的。

开发项目地址的合理确定，对项目的开发、建设、销售有着直接关系，影响到成本的控制，它根据项目的特点和需要，充分考虑到当地材料价格、供应情况，能源、运输情况和当地的民俗和文化，遵循靠近建筑材料提供地和商品房消费群的原则；只有这样，开发的项目才能在不浪费成本的情况下，在计划内建设好并销售出去；另外应建在工业项目适当聚集和城镇的原则，只有在这里，人们对房地产项目才有消费能力，对投资人来说，能避免重复建设，节约投资，提高设施的效益。

在可行性研究阶段进行成本控制的方法很多，一般应用投资估算法、经济评价法和增量净效益法等。投资估算法尽量在可行性研究阶段，对于影响投资的因素的各个成本以量化计算出项目开发总成本，其估算是项目决策的重要依据之一，是建设项目投资的最高限额，设计阶段的成本概算不得突破投资估算额。我国目前把可行性研究阶段的投资估算分为初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段的投资估算。

3.设计阶段的成本控制

设计阶段包括初步设计、技术设计、施工图设计阶段，通过三阶段设计，项目有了整体的设计，在设计阶段进行成本控制是主动控制，在控制中主动发现成本超出计划成本部分，即时修正差异，使设计更加经济，在设计中确保设计方案能较好的体现经济与先进技术相结合。设计是在项目设计任务书已批准，通过三阶段设计，在建筑标准、经济要求、建筑结构上完成整体设计，达到安全可靠性、适用性、经济性三大目标，设计文件做好以后，经批准后，项目必须完全按照此设计文件施工，项目建好以后，是否能达到满意的经济效果，设计质量和成本限额是关键因素，它在全过程项目管理的成本控制中，起着决定性作用。

在初步设计阶段，控制好项目的建设规模、标准、工期、总投资等，初步提出设计方案并报送有关部门审批。在技术设计阶段，在经批准的初设计基础上，加深设计的深度，对主要的、复杂的问题通过更详细的计算和设计，进一步研究其可靠性和合理性。在施工图设计阶段，在技术设计的基础上，进行完整的建筑结构设计，满足施工的要求。

提出设计方案首先要做好设计方案优化，在设计方案优化阶段，其成本控制的工作主要根据设计优化的方案提出评价建议，对在此阶段的资金使用计划进行控制并执行，编制项目总控制修正估算。