货物买卖律师函范文 第一篇

房屋买卖合同法律规定

篇一:有关商品房买卖合同法律法规

有关商品房买卖合同法律法规

详解最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[28条"

该[解释"尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人[意思自治"的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积[缩水"[涨水"的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第*条关于办理房屋权属*期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了[有约定从约定、没约定从法定"的[意思自治原则。"

建议:购房者和开发商在签订<商品房买卖合同>时，应将对

合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。

?想说[合同无效"不容易<中华*共和国合同法>规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，

应当折价补偿。有

货物买卖律师函范文 第二篇

*方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

邮编：___________________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

邮编：___________________________

鉴于：*方因购买房屋，需委托乙方提供法律服务，故此，双方经协商一致，达成专项法律服务合同，合同如下：

第一条乙方接受*方的委托，指派_________为*方购买房屋提供法律服务。

第二条乙方为*方提供如下法律服务，每项服务按次收费，每次不超过半个工作日：

1．乙方在乙方办公地为*方审查购房合同，并提出法律意见，*方向乙方缴纳服务费_________元／次；

2．乙方与*方共同参与购房合同谈判，视谈判结果出具法律意见，供*方参考，*方向乙方缴纳服务费_________元／次；

3．乙方应*方要求，调查买房所涉房产公司主体资格

货物买卖律师函范文 第三篇

篇一：

xxxx先生：

湖南泓锐律师事务所依法接受xx公司的委托，指派本所xx律师就您与xx公司商品房买卖合同履行一事郑重致函于您：

20xx年1月13日，您与xx公司签订《恒港●水木清华认购协议书》（以下简称《认购书》），认购了“xxxxxx”8栋1102房。该房屋的建筑面积平方米，认购单价3760元/平方米，认购总价为492034元。然而基于您选择一次*付款，最终您与xx公司达成的该房屋的成交价格为单价元/平方米，房屋总价为470193元。依照《认购书》的相关规定，您应当于2012年2月20日前往“xxxxxx”售楼处签署《商品买卖合同》并付清剩余房款440193元，同时，您还向xx公司交付了三万元定金作为履行上述签约义务的保*。xx公司按《认购书》的约定多次通知您前往“xxxxxx”售楼处签订正式的《商品买卖合同》，但您至今尚未履行签约义务。

为此，本律师郑重建议，请您在20xx年4月30日之前到“xxxxx”售楼处签订正式的《商品买卖合同》与办理相关手续、交缴相关费用。逾期，xx公司将根据《认购书》相关约定，将该房对外另行出售，且不退还您已付的定金。

如您对上述事实存有异议，也可及时与本律师联系。若期限届满，您仍未就上述房屋买卖合同履行事宜作出答复，本律师将

货物买卖律师函范文 第四篇

卖方（*方）：

买方（乙方）：

*乙双方在自愿平等、诚实信用、协商一致的基础上，根据合同法等法律规定，就买卖桂花活树相关事宜，达成如下条款，供遵照执行：

第一条：*方自愿将位于富贵园门前桂花活树卖给乙方。

第二条：*方承诺拥有上述桂花树的合法处理权，保*上述桂花树无任何权属纷争和经济纠纷，乙方应在合同签定后一月内取走上述桂花树。

第三条：*乙双方确认上述桂花树的出卖价格，共计39336元。乙方应当在本合同生效日向*方一次*付清全款39336元。

第四条：乙方自行负责具体开挖、包装、装卸、运输上述桂花树的相关事宜，并自行承担安全责任。

第五条：乙方移栽上述桂花树的成活问题与*方无关。

第六条：本合同一式二份，*乙双方各持一份。即签字之日起生效，任何一方不得违反。如有违反，双方均有同等的法律效力。

*方：乙方：

日期：日期

货物买卖律师函范文 第五篇

买卖合同是市场经济活动中最常见的合同之一，是自由经济社会营利行为之代表。然而在实践中，合同的法律风险无处不在，当事人之间的利益博弈则往往成为案件争议的焦点。鉴于此，律师根据我国现行法律法规的有关规定，结合多年的理论和实务经验，提出如下十点防范买卖合同法律风险的对策，供参考。

1、了解对方当事人的基本情况，避免合同无效或者诉讼请求被驳回的风险。

律师建议：保留其营业执照复印件，如果合作方是个人，应详细记录其*号码、家庭住址、电话，便于我方更好地履行合同，同时，当出现纠纷的时候，有利于我方的诉讼和法院的执行。

2、明确具体交易标的，防止以次充好，避免引起争议或者歧义。

律师建议：如果交易标的是特定物，则要写明标的物的详细特征，比如名称、种类或者品种、规格、型号、等级、花*等;如是不动产，则要标明四至、面积、或门牌号等。

3、交易数量及其计量方式要明确，约定标的物多或少的处理方式。

律师建议：产品的数量应以国家统一的标准计量单位表示，没有统一计量单位的，产品数量的表示方法由双方确定，但必须具体明确，切不可用含糊不清的计量概念表述，如一件、一箱、一打等，并应对双方使用的计量方法具体解释。

4、标的物的技术标准(含质量要求)具体，验收方式和标准科学合理。

律师建议：明确具体质量标准，是国家标准呢?还是行

货物买卖律师函范文 第六篇

实行对外开放政策以来，我国的进出口贸易有了很大的发展，与此同时，由于我国的一些外贸业务人员缺乏经验、对*货物买卖的有关法律缺乏了解，以致合同的签订不严密,时常发生纠纷和索赔。这不仅影响了经济效益,有时甚至还影响到我国的信誉。

由于*贸易涉及到的当事人较多，法律关系复杂，还涉及到不同国家的法律适用等问题，当事人在签订合同以及履行合同过程中应该特别谨慎，充分了解有关*货物买卖法的内容及适用范围，如《联合国*货物买卖合同公约》，*货物买卖惯例以及贸易国当地有关*货物买卖的有关规定。以下是我就*货物买卖合同签订应该注意的法律问题提出的看法与建议。

（一）合同的形式不可忽视

随着现代通讯技术的不断发展，很多公司采用电子邮件与客户进行商事交往，限于技术的原因，目前这种形式*据的*效力还存在较大争议，所以公司在发送正式文件时应谨慎使用。因为书面合同具有较强的确定*和较高的*据效力，所以在*货物买卖合同的订立过程中，建议当事人特别注意采用书面合同来确定双方的权利和义务，而且最好保存书面合同的正本直至合同履行完毕后一定时间。对于合同的修改也应该以书面形式来进行，而不能以电话沟通了事。

（二）签约方名称要准确，签约日期地点要写明

在合同的订立过程中，合同的首部签约双方的名称第一次出现时应当写全

货物买卖律师函范文 第七篇

安徽胜方律师事务所接受淮北市圣亚房地产开发有限公司的委托，就你方与该公司签订《商品房买卖合同》及履约事宜向你方致函如下:

年月日你方与淮北市圣亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同第六条对你方的付款方式及期限已作出明确约定，但时至今日，你方仍未按合同约定支付余下款项元。依据上述合同第七条之规定，你方已逾期付款超过三十日，我方有权利单独解除售房合同，同时，你方亦应支付相应的违约金并按照《合同法》第一百零七条规定赔偿我方办理房产买卖手续期间所花费的费用等所有损失。基于此，我方会依法收回原房屋所有权，并从原收取的首期购房款中扣除上述违约金及各项损失，余下款项退还你处。在此情形下，为避免你方遭受更大经济损失，我方希望你方能在收到本律师函后七日内立即和圣亚公司销售人员联系，办理支付余下购房款的相关手续，否则，我委托将采取必要之法律行动，收回房产并追究你方的法律责任。

请你方收的本律师函后予以慎重考虑！

杨超律师

二零一二年二月二十三日

违约成本明细表：

您所定京洲家园号楼积为㎡，单价为元/㎡，总价为元**；首付元**；

违约金明细

1、违约金:总房价元**

2、撤案费：元**

3、税费：首付款元**

4、合同：每本元元**

5、销售费用：总房价元**

总计：违约成本为：元**

发律师函名单：曹颖、张从瑞

货物买卖律师函范文 第八篇

房屋买卖合同法律规定

篇一:有关商品房买卖合同法律法规

有关商品房买卖合同法律法规

详解最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[28条"

该[解释"尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人[意思自治"的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积[缩水"[涨水"的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第*条关于办理房屋权属*期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了[有约定从约定、没约定从法定"的[意思自治原则。"

建议:购房者和开发商在签订<商品房买卖合同>时，应将对

合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。

?想说[合同无效"不容易<中华*共和国合同法>规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，

应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该[解释"规定，*法院在审理案件中，只要<商品房买卖合同>没有违犯<合同法>第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持[主张无效"的请求。

<城市商品房预售管理办法>有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得<商品房预售许可*>，没有取得预售许可*的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。

而该[解释"明确规定，[商品房买卖合同"只要[在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。"这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。

点评:其实，无论是尊重当事人[意思自治"，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是[以人为本"的原则进一步深化。

?特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装[楼盘"，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因

此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就[一厢情愿"地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现[误差"如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。

<商品房销售管理办法>第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。

[解释"第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。

点评:销售广告和宣传资料切不可[漫无边际"，开发商要[诚信"，购房者要[当心"。

?慎签<认购书>在商品房交易中，为了保*买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的[定金"，并签订<认购书>，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭*。对于购房者来说，在签订<认购书>并交付一定[定金"后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不

签订正式合同，或者是放弃购买<认购书>中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。

<认购书>毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的<认购书>约定的仅仅是:1、购房者认购的房号、面积、单价、总价;2、交付定金的数额，同时还约定，乙方(购房者)须在签署本<认购书>后×日内与*方(开发商)签署<商品房买卖合同>。如乙方在约定期限内不签订该合同，*方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。

从法律效力上说，一旦在<认购书>里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者[不能和约定的时间里签订合同"而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金;而购房者认为开发商的合同条款和签订<认购书>时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商[出尔反尔"造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。

[解释"第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据对该[解释"的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，[应当按照法律关于定金的规定处理"，那么，购房者的定金就很可能被[扣缴"了。

所以，购房者在签订<认购书>时，要注意以下问题:1、签订<认购书>之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在<认购书>中确认。2、为避免因[定金"的约定使双方产生纠纷，建议在签订<认购书>时，尽可能将[订金"代替[定金"。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，[订金"可以全部返还。

当然，作为开发商来讲，签订<认购书>，是保*房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用[订金"这种相对没有法律惩罚*的方式签订<认购书>，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。

点评:法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。

?解决面积[缩水、涨水"问题法定化<商品房销售管理办法>作为部委规

篇二:房屋买卖合同效力的强制*规定

房屋买卖合同效力的强制*规定

合同法解释(二)第14条将合同法第52条第5项规定的"强制*规定"限缩为效力*强制*规定，但并未明确如何区分效力*强制*规定和管理*强制*规定。我国<城市房地产管理法>、<城市房地产开发经营管理条例>以及<城乡规划法>等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制*规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制*规定与合同效力的关系予以廓清。

一、准入资质

房地产开发企业实行严格的资质准入。<城市房地产开发经营管理条例>第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、*技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质*书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定，

就商品房开发环节而言，最高法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>(法释[2012]8号)(以下简称法释[2012]8号解释)第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。合

作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在(2010)民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变*为商住用地，同时也取得了*相关部门审批颁发的<建设工程规划许可*>、<房地产预售许可*>等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的<合作投资兴建三星花园合同书>应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。

二、强制许可

房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在*质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定*评价。

1、国有土地使用权*

根据<城市房地产管理法>第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定

已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权*书，否则不得转让。那么，国有土地使用权*是不是房屋买卖合同有效的必要条件，对此，法释[2012]8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权*书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权*书或者有批准权的**同意转让的，应当认定合同有效。因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权*书，否则房屋买卖合

同无效。

2、建设用地规划许可*和建设工程规划许可*

<城乡规划法>第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县**城乡规划主管部门领取建设用地规划许可*。第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县**城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市**确定的镇**申请办理建设工程规划许可*。根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可*和建设工程规划许可*。<城市房地产管理法>第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可*。就建设用地规划许可*而言，<城乡规划法>第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。最高法院

在(1997)民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立<建设工程施工合同>时，尚未取得建设用地规划许可*和建设工程规划许可*，因此合同无效。同样，欠缺此二*的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。

3、商品房预售许可*

<城市房地产管理法>第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上**房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可*。欠缺预售许可*是否影响商品房买卖合同的效力，最高法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>(法释

[2003]7号)第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可*，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。

三、土地用途管制

划拨土地之上房屋转让受到严格限制。<城市房地产管理法>第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照*规定，报有批准权的**审批。有批准权的**准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

法释[2012]8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的**批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的**批准办理土地

使用权出让手续的，应当认定合同有效。鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的*批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效(允许事后补办)，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于*行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力(参见:延安三利建筑工程有限公司与*外运延安支公司转让合同纠纷再审案 )，<城市房地产管理法>第40条第2款同样规定了有批准权的*决定可以不办理土地使用权出让手续(但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理)。

四、行政管理

根据<城市房地产管理法>第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条究竟属于效力*强制*规定还是管理*强制*规定，司法实践一直存在争议。最高法院<关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复>(法函

[2004]24号)曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。该答复倾向于将<城市房地产管理法>第39条第2项认定为效力*强制*规定。但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一

态度，确认该项规定为管理*强制*规定:

1、最高法院(2004)民一终字第46号民事判决书认定，<城市房地产管理法>第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25，的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制*条件，转让的土地未达到25，以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，<城市房地产管理法>第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制*规定。2、最高法院(2013)民提字第165号民事判决书认定，虽然<城市房地产管理法>第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上;成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理*强制*规定而非效力*强制*规定，齐祥公司以<土地定金转让协议>违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。3、最高法院(2013)民一终字第18号民事判决书认定，<城市房地产管理法>第39条第2项、<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>第19条为法律、行政法规中的管理*强制*规定，均不能作为认定合同无效的依据。

根据<城市房地产管理法>第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25，以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。该项规定与第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作

出的限制*规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。

五、无权处分

根据<城市房地产管理法>第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。<物权法>第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据<城市房地产管理法>第38条第6项规定，未依法登记领取权属*书的房地产不得转让。违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，*质上都属于无权处分。

最高法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>(法释[2012]8号)第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，*法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，*法院应予支持。最高法院(2013)民一终字第81号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据<最高*法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>第3条第1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。<物权法>第15条确立了债权效力和物权效力相区分

的规则，违反<城市房地产管理法>第38条第4项和第6项的法律后果是不能办理房屋的权属变更登记，房屋买受人不能请求

继续履行合同，但可以要求出卖人承担违约责任。

六、优先购买权

<物权法>第101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。<合同法>第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果房屋出卖人侵犯共有人或承租人的优先购买权，享有优先购买权的人能否主张出卖人与买受人之间的买卖合同无效，

最高法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，*法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，*法院不予支持。侵犯共有人优先权的情形可以比照这一规则予以处理，即房屋共有人不能请求合同无效，但可以向房屋出卖人主张损害赔偿。可见，侵犯优先购买权也不能成为导致合同无效的法定事由。

结语

最高法院<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>(法发

[2009]40号)第16条规定，*法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制

的对象等，综合认定强制*规定的类型。如果强制*规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，*法院应当认定合同无效。如果强制*规定规制的是当事人的[市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，*法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级*法院。根据这一精神，基于对上述强制*进行的分类梳理及分析，可以认为:涉及准入资质、强制许可和土地用途管制的强制*规定属于效力*强制*规定，违反这些规定的房屋买卖合同原则上应被认定为无效，但允许合同当事人事后在一定期限内对合同效力进行补正;涉及行政管理、无权处分和优先购买权的强制*规定属于管理*强制*规定，违反这些规定并不影响房屋买卖合同的效力，但在债权效力与物权效力相区分的规则之下，违反这些规定可能影响房屋权属变动。

篇三:农村房屋买卖合同有哪些法律依据

农村房屋买卖合同有哪些法律依据 来源:匿名 发表时间: 2011年04月08日 关键词: 农村房屋买

卖合同 阅读次数: 193

1。<中华*共和国宪法>明确规定[中华*共和国公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等应该是绝对的平等，不应该分城镇居民、农村村民、本村人或者外村人，只要是中华*共和国的公民，都应该享有法律所赋予的同等权利，履行法律设定

的同等义务和承担同等法律责任，<中华*共和国合同法>、<中华*共和国物权法>和<中华*共和国民法通则>等法律不会因为买卖双方是城镇居民、农村村民、本村人、外村人而有所不同，否则就失去了法律面前人人平等的公民基本权利的意义。[8]

2。1963年3月20日**<关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知>第二项规定:[社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有" 。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。

3。最高*法院[1992]民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的。允许农村房屋买卖的意向没有被歪曲。

4。<中华*共和国物权法>中并没有明确的对农村房屋买卖行为做出规范， 但是<中华*共和国物权法>第一百五十五条规定:[已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记" 。这一条说明了宅基地使用权是完全可以转让的，只是转让后应该到相关机关办理相应的登记手续罢了。

5。<中华*共和国农村土地承包法>也体现了相同的立法精神，

该法第三十二条规定，[通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转"，该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主*，相信农民能够从自身利益最大化的角度理*地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

[9]总之，在工业化与城市化日益深入的今天， 许多农民都已经与传统意义上的农民有根本上的区别，他们也热衷于投资创业，而他们的房屋就是一笔很有价值的不动产，加之我国现在正逐步消除城乡二元体制，实现迁徙自由制度等等，允许农村房屋自由买卖对于促进农村融资有积极意义，因此不应该限制农村房屋买卖。

如何判定农村房屋买卖合同是否有效? 来源:匿名 发表时间: 2011年04月08日 关键词: 农村房屋买

卖合同 阅读次数: 754

1。1999年4月*办公厅在<关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知>(中发(1997)11号文)第二条第二款规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用*和房产*"。 2007 年12 月*又发出<*办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知>，通知指出农村

住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或[小产权房"。[2] 2007年<*市高级*法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知>确立了此类合同的效力[以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效"的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。*办公厅1999年颁布的<关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知>规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用*和房产*。"国家土地管理局[1990]国土函字第97号<关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请

示的答复>也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属[以其他形式非法转让土地"的违法行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权*书变更登记，故买

卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。[3]

现实中，该原则在对于一时间轰动全国的*市宋庄[画家村"案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，*市二中院依据[农村居民不得出售宅基地给城市居民"的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9。3万元的卖房款与补偿款。而*二中院同时又以买房画家[信赖利益损失"为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议:(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。

[5]

2。<中华*共和国土地管理法>第十二条规定[依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续"和<中华*共和国土地管理法实施条例>第六条规定[依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上**土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户

登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991 年4月，*市某区某乡农民*与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关*件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令*、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据<中华*共和国土地管理法>的规定:[集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。"[依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更*书。"[农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级**批准。"*与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。[6]

3。根据<中华*共和国土地管理法>第六十二条之规定[农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准"。 <山东省民事审判工作座谈会纪要2005>中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为，[<土地管

货物买卖律师函范文 第九篇

房屋买卖合同无效的情形及法律后果仇少明律师房屋买卖合同， 是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将 房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖 合同的有效*经常遇到纠纷，有效*是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中， 也会出现买卖合同无效的情形。 笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效 的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。 一、房屋买卖合同无效的情形 那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢?笔者结合司法实践认为 主要有以下几种: 1、房屋与土地分开转让，合同无效 <中华*共和国物权法>第一百四十七条规定:

先购买的权利。最高*法院<关于执行若干问题 的意见(试行)>第一百一*条规定:

法定代理人的同意。<民法通则>第五*条规定:下列民事行为无效:(二)限 制民事行为能力人依法不能*实施的。 <合同法>第四十七条规定:[限制民事行为能力人订立的合同，经法定代 理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状 况相适应而订立的合同， 不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在 一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合

货物买卖律师函范文 第十篇

农村房屋买卖合同的法律规定

(一)农村房屋买卖合同并无适用[房地一致"原则的法律规定

我国的物权制度向来将土地及其上的不动产看作两个*的权利客体，而所谓[房地一致"原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在<中华*共和国城市房地产管理法>第31 条规定:[房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"第47 条规定:[依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。"<中华*共和国担保法>第36 条规定:[ 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。"

应当注意到，上述法律调整对象均是国有土地使用权及国有土地之上的房屋，解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人和房屋所有人间的权利冲突问题。<担保法>第三十六条第三款规定:[乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。"

该条规定从形式上看好像也体现了[房地一致"的原则，但仔细分析，该规定只明确了[地随房走"，而且国家土地管理局1995年9月11日颁布的<农村集体土地使用权抵押登记的若干规定>第四条中规定集体土地使用权抵押时，集体土地

货物买卖律师函范文 第十一篇

居买卖合同*质合同法律房地产买卖及居间合

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二手房买卖居间合同存在的法律问

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某为告是从事房地产经纪的*公司，在为张某某提供间服务时，没有尽到应的责任，告提供的房源信息不具备交易法定条件，有完成交易;房主通过原告已除了卖合同，原主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不

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货物买卖律师函范文 第十二篇

篇一：

xxxx先生：

湖南泓锐律师事务所依法接受xx公司的委托，指派本所xx律师就您与xx公司商品房买卖合同履行一事郑重致函于您：

20xx年1月13日，您与xx公司签订《恒港●水木清华认购协议书》（以下简称《认购书》），认购了“xxxxxx”8栋1102房。该房屋的建筑面积平方米，认购单价3760元/平方米，认购总价为492034元。然而基于您选择一次*付款，最终您与xx公司达成的该房屋的成交价格为单价元/平方米，房屋总价为470193元。依照《认购书》的相关规定，您应当于2012年2月20日前往“xxxxxx”售楼处签署《商品买卖合同》并付清剩余房款440193元，同时，您还向xx公司交付了三万元定金作为履行上述签约义务的保*。xx公司按《认购书》的约定多次通知您前往“xxxxxx”售楼处签订正式的《商品买卖合同》，但您至今尚未履行签约义务。

为此，本律师郑重建议，请您在20xx年4月30日之前到“xxxxx”售楼处签订正式的《商品买卖合同》与办理相关手续、交缴相关费用。逾期，xx公司将根据《认购书》相关约定，将该房对外另行出售，且不退还您已付的定金。

如您对上述事实存有异议，也可及时与本律师联系。若期限届满，您仍未就上述房屋买卖合同履行事宜作出答复，本律师将代理xx公师函司通过法律途径主张权利，追究您的法律责任，由此所产生的一切法律后果由您自行承担。

请慎虑，以免诉累！

律师电话：

湖南泓锐律师事务所

律师：

xxx年4月28日

篇二：

安徽胜方律师事务所接受淮北市圣亚房地产开发有限公司的委托，就你方与该公司签订《商品房买卖合同》及履约事宜向你方致函如下:

月日你方与淮北市圣亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同第六条对你方的付款方式及期限已作出明确约定，但时至今日，你方仍未按合同约定支付余下款项元。依据上述合同第七条之规定，你方已逾期付款超过三十日，我方有权利单独解除售房合同，同时，你方亦应支付相应的违约金并按照《合同法》第一百零七条规定赔偿我方办理房产买卖手续期间所花费的费用等所有损失。基于此，我方会依法收回原房屋所有权，并从原收取的首期购房款中扣除上述违约金及各项损失，余下款项退还你处。在此情形下，为避免你方遭受更大经济损失，我方希望你方能在收到本律师函后七日内立即和圣亚公司销售人员联系，办理支付余下购房款的相关手续，否则，我委托将采取必要之法律行动，收回房产并追究你方的法律责任。

请你方收的本律师函后予以慎重考虑！

杨超律师

二零xx年二月二十三日