21年万科总结 第1篇

房地产开发行业在2021年受到了政策层面调控带来的沉重打击，三条红线、额度两集中、融资端的收紧以及供地政策的调整等均为史无前例，远远超出了以往的限贷限购限售、提高贷款利率差等，政策之严烈程度，堪称史上之最，以至于恒大、融创等一众房地产公司出现债务危机，大面积出现债务违约，蔓延至整个上下游产业链及全行业，甚至对宏观经济产生了一定程度的影响。

2021年，万科在营收小幅增长的情况下，归母净利润下滑了46%，降至220亿元，堪称上市以来历史上第三次大比例下滑，郁亮一众管理层带头下沉到前线、郁亮放弃经济利润奖、开发总部的成立以及架构人员的调整等等一系列举措，一定程度上表明：公司深刻的意识到了问题，并作出了一系列的调整积极应对，管理层也以自身行动表明共克时艰的立场。郁亮对22年经营工作的定位是“止跌、企稳、回升”，从业绩会透露信息看，管理层对22年业绩的回升是有着充分信心的。具体来看，21年业绩下滑主要来源于开发业务毛利率下降影响176亿（过往高价拿地、投资效益低下的后遗症）、权益法确认的投资收益等影响69亿、减值计提影响26亿，合计近271亿的影响远超过了归母净利润，归根结底在于过往年份的授权过于充分，区域公司过于激进，在高地价的年份拿了太多的高地价的土地，因此，21年下半年成立了开发业务总部，加强了对区域公司投资拿地、产品开发等整个过程的管控和约束，希望借此提升毛利率并稳定在20%左右。开发总部统一管控、统一标准、重节点管控的举措，一定程度上也是“管理红利”的体现，通过标准化、精细化的管理降低成本实现收益增长，这也是郁亮说“像制造业学习”的呈现，总体思路上是对的，关键看后面的执行和落地了。

在经营服务业务上的开花结果，犹如冰天雪地里盛开的腊梅花，是万科21年“糟糕”的经营情况里为数不多的点缀，而且首次详细披露了经营服务板块21年相对全面的经营数据，如下：

总结来看，万物云基本具备了独立市场化运作的能力，业务扩展不在依赖万科地产板块的支持，已提交联交所上市申请；万纬物流基本在行业内领先，增速较快，预计将会分拆单独上市；万科泊寓行业第一、遥遥领先，预计22年实现会计上的盈利；商业印力部分处在行业第一阵营，聚焦长三角尤其是沪杭区域，未来还有30%的规划运营产能，已大规模实现对外轻资产管理输出；其他业务目前尚处于培育前期。经过8年的探索和持续投入，万科在经营服务业务上已经具备了一定的规模和实力，这些投入即将迎来开花结果的丰收期；此外，经营服务基本都是重资产的业务，对资金和资本的占用都很大，在当前地产政策下，开发业务已经很吃力了，对后来者而言，追赶万科在经营服务领域的脚步，有较大的难度。

21年万科总结 第2篇

1、投资万科的基石

从当前地产下行对整个产业链和整体经济的影响看，房地产依然是国民经济发展的基本盘，未来很长一段时间内，仍将是经济发展的重要组成部分；从需求端看，住房从古至今一直是人民美好生活中支出最大的一个方向，改善型的需求会一直存在，而万科作为地产开发行业最稳健的龙头企业，一来其主营业务的空间依然够大，永续经营的基础在行业的动荡中不会发生根本性动摇；二来随着这一轮地产调控的延续，当前和未来地产行业都将面临大出清，相当于通过政策推动供给端的市场出清，而需求端与政策无关、与人相关，市场集中度的提升必然伴随着竞争趋缓、利润率的稳定和缓慢提升，作为龙头的万科依然会成为行业大出清后的最终受益者（这一点在家电、钢铁、造纸、煤炭等制造业的各个细分行业都得以验证了）；三是万科出色的管理团队和稳健保守的理念以及文化，都足以支撑万科在恶劣的市场环境中走到最后。行业的持续性经营、政策带来的供给端出清和万科自身的优势，最终会带来万科在行业市场份额的提升和利润率的稳定，这是长期投资万科的基石所在；只要这三点因素存在，万科的长期投资价值就能够得以强化而不是削弱，无论短期内股价如何涨跌、经营业绩如何波动。

2、后续投资策略

当前万科持仓占总仓位的26%左右，处于较高水平；当前万科市值在2400亿左右（21元左右），处于合理稍低位置（2200亿-3000亿），后续跌破2000亿（17元左右）大幅加仓最高不超过40%仓位，短期内涨至3600亿左右逐步减仓，4000亿左右（35元左右）清仓。否则，持股收息，每年分红收益率在，后续随着利润提升，分红大概率进一步上升。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$

2022年4月6日星期三

21年万科总结 第3篇

万科的定位是“开发与经营服务并重”，开发业务依然是其基本盘，经营服务在收入、利润体量上难以与开发业务媲美；但性质上，开发业务是一锤子买卖，项目做完了也就“清零”了，不停的从头开始，而经营业务有很强的的连续性和稳定性，在一个区域一旦稳定、成熟，较容易形成一定的区域垄断优势和先发优势。鉴于万科在经营服务业务上的优势和地位，不能把万科简单的看成一个房地产开发企业，应该视其为房地产开发、经营服务的综合运营商，在估值上，应对其分部估值，即：