小区水景优化工作计划 第1篇

(一)综合管理

综合管理服务工作既是物业管理工作中的先锋和旗帜，也是业主和物业管理服务合同内容的中枢站和联络处，承载着沟通、协调、反馈、落实、监察、汇报、处理、处置、统计的重大使命。

1)公司已具备企业二级资质等级，目前正在筹备一级资质升级的资料。

2)投诉与建议。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。

3)报修情况。客服部根据实际情况对小区报修的内容和问题都进行了及时跟进处理，并及时建立相关档案，无发生一起因报修引起的有效投诉。

4)文件的收发及存档管理。档案文件管理也是物业管理处日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。

5)企业员工培训情况。员工认真学习管理处制定的质量手册、程序文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，公司加大员工岗位技能、职业道德培训，创造条件为部门员工提供学习专业技能的机会，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。

6)公司和各管理处客户部在醒目位置设置公示牌，公布物业收费项目、标准及其他物管相关信息，方便业主了解物业公司收费的合法性及透明度。

7)公司制度要求员工在岗须穿公司统一着装，工号牌佩戴规范。

(二)工程维修

小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在小区的接管验收入及运行阶段基础之上，为此我们实施了以下管理措施:

1)对整个小区的设施设备进行了预验收(如设备数量、安装位置、设备完好程度、设备测试情况、设备验收情况等)，在安装工程师的督促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。

2)对整个小区的设施设备做台账登记工作。抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格;制定中央空调操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图;制定了设备维修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。

3)由于设备正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。

4)实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。

5)安排维修部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现

问题及时上报维修;品质管理中心人员每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。

6)对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。

7)做好日常报修工作。

(三)公共秩序维护

1)严格执行外施工人员出入制度，定时定岗进行装修区域清场，

这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了因装修施工人员引致的安全投诉、收到了良好的成效。

2)加强装修搬运材料进场的监管，进入小区输送材料须按规定进行申请、登记，每一环节秩序维护部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。

3)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的^v^出门证^v^并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。

4)按消防管理制度要求，秩序维护部安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作，对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，发动小区各业主单位加强消防知识培训，设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防模拟演习。

5)秩序维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，举止规范，形成良好的工作环境。

6)秩序维护部的员工实行24小时门岗值班制度，巡逻队员按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控系统等技防设施完好，及时完整的储存资料。

(四)环境管理

公司制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检整改工作，同时装修整改等外围施工环境，我们开展了专项的大扫除工作，没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。

1)为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域，清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。

2) 每幢楼交付业主后管理处将每幢楼的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。

3)在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装。

小区水景优化工作计划 第2篇

将z公寓按标准商务酒店模式进行管理，同样实行高标准的星级化管理，狠抓服务质量，这方面在本地有充足的人才与管理经验可以引进，做好公寓的经营，获取较好的效益较为容易，以下为几个方面的重点：

1、营销工作是经营的重中之重，销售才能创造利润和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最终检验和锻炼管理能力。争取准确定位(消费层次、价格策略、服务水平)、积极营销(充分运用各种成熟可行的营销手段)、创造品牌(ci策划、宣传、结合提升品质，争取市场美誉度等以求品牌效应)的策略，将公寓的营销做活、做实、做顺。

2、服务质量是酒店经营成功的基础。抓好服务质量的关键是确实标准和程序，加强人员培训，严格质量控制管理，只要认真做好这几项工作，服务质量就可以有保证。

今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块（字朝里放置于阳台内），最大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。

今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，xx花园业委会完成改眩金海湾、xx花园、xx翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。xx海景顺利通过安全文明小区的复检工作；翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评；彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评；嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包；碧华庭居、xx翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有的尝试。

今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受xx物业的管理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。

一、制定园林绿化管养规范，按专业技术要求指导日常养护工作。

二、维护和完善好绿化供水设施，确保浇灌系统的正常运行。

三、加强草坪和花灌木的修剪，对垂榕进行适当的艺术整形，营造良好的植物景观。

对大叶油草草坪实行定期修剪，保持高度统一（高度不超过8CM），边缘整齐，四季常绿。绿篱及时常剪常新，保持清晰的轮廓，部分绿篱增加立面上的层次和对比，要求高度一致，无断层缺失，整齐划一，棱角分明，生长丰满。公园内的垂榕大部分均没有进行人工造型，未充分体现原设计意念，宜对中心台周边和公交站场的垂叶榕分别进行几何体造型（圆柱形或长方体、圆台），创造较好的有艺术性的植物群落景观。

四、增加合理的导游指示和安全警示牌，完善服务配套设施。

制作、悬挂和摆放必须的树木简介牌、安全警示牌等，可起到宣传和普及植物学知识的作用，减少游人对草地和花木的践踏、破坏，保持园容园貌的良好，增强安全防范意识，减少误会和纠纷，培养游人的良好社会公德，创造至佳的社会效益，可直接提高公园品味和社会知名度。

五、加大对草坪杂草的综合治理，增加大叶油草草种的纯度。

由于多种原因，现在大叶油草中夹杂着生有矮小杂草，部分甚至比较严重。公园将加大人工清除杂草的力度，争取除了，除早，除小，对杂草严重的草坪施用选择性除草剂进行杀灭。对严重生长不良和光秃的地块进行换土、更新或补铺，力求没有明显生长的野草，大叶油草生长良好，纯度大，覆盖率高。

小区水景优化工作计划 第3篇

1、规划设计满足国家相关法规、强制性技术标准要求，满足规划许可条件要求，满足消防、日照分析、人防、绿化景观等要求，一方面满足自己的设想，使与设计沟通的更具体，同时又通过与规划、消防、人防、避雷减灾的沟通，为组织办理规划许可证提供支持和服务。

2、总图设计应满足与周边环境的符合性，各大功能区划布局应体现对业主关怀，协调好项目主、次入口与周边的交通的和谐，不管总图布局的形式如何，综合利用地形与地貌、与周边环境的和谐等是规划设计必须应重视的要素。

一、高标准做好园林规划设计工作，规划设计按照高标准、大绿量、多栽树的总体要求，全力打造以以平原森林为特色的城市园林风貌，科学规划、合理布局、高水平设计。

今年我市重点实施以公园、游园、骨干道路、环城绿带等44项绿化工程，预计总投资-x万元，共栽植植物万株，其中乔木万株，花灌木906万株，草坪万平方米。具体工程如下;

(一)新城区绿化: 计划实施“二园、一带、六点、六路”十五项重点工程，具体工程如下:

1、二园: (1)沙沟湖农业生态观光园,按照同济大学规划设计方案,进行建筑单体、二级道路、小品等建设。(2)银杏实验基地。

2、一带: 即六保河风光带,按照设计图纸施工。

3、六点: 即-路与辽河路、-路节点 、-x路与辽河路、-路节点、-x与辽河路、-路节点。

4、六路: 即-路、-路、黄山路、辽河东路、-x。

路、东泰路，设计绿化植物以乔木为主,辅以花灌木及宿根花卉。

(二)老城区绿化:计划实施“三园、六点、十六路” 等二十五项绿化工程，具体工程如下:

1、三园: 即灯桥所游园、和平西游园、阳光游园,在原来

绿化的基础上,增加园路.休闲坐凳等,为市民路人提供相对安静的休息场所。

2、六点: 即太阳城广场绿化、世纪大道与运平路、华山路、恒山路节点、邳新路与东高速，上海路与邳新路，强力抓好节点景观建设，节点景观本着“一节点一特色”的模式，体现不同的风格，形成景石节点,大树节点,花卉节点等特色节点景观。

3、十六路: 其中新拓四条道路:即建设北路延伸段、青年东路、世纪大道慢车道、文苑东路，改造道路十二条，即珠江西路、恒山南路、长江西路、海河路 、工业路、 图书馆北侧、天山南路、辽河西路、建设南路、文苑西路、青年路。

(三) 城区所有绿地苗木普查工作：对所有已建成绿地对照原设计方案进行苗木普查，争取消灭绿化盲点、断带，提高绿量。

(四) 环城绿带建设：环城道路及骨干道路两侧平均加厚50米宽的绿化带，以不同品种的高大乔木片林为主，同时对现有林地加以改造提高绿化质量，形成后将成为一条“景不断链，绿不断线”的绿色景观长廊。

(五) 草坪改造：202x年我局重点改造人民广场、锦绣广场、邳州公园三处公园绿地的草坪,总面积252亩,借鉴北京草坪种养经验，根据适地适草的原理，清除原有草坪更换为混播品种,草坪更换后将延长其绿色期并大大增强其适应性和观赏性。

(六)单位小区改造

按照以人为本的原则和切实提高市民生活质量的要求，加大80家单位小区的绿化完善工作，栽植、大树2600株。

二、加强施工管理，实行市场运作机制

为提高施工质量 降低绿化成本，我局将引进园林绿化施工市场化运作机制，对北京路、沈阳路等可投标的路段和景点公开进行施工管护招投标，按同等质量比价钱、同价钱比质量的原则，选定优质施工队伍，园林局成立技术总监小组，按照设计标准，一着不让抓施工管理。暂定管护付款方式为施工结束付款1/3，第一年管护结束付款1/3，第二年检查验收付清的付费方式运作，栽植管护保活由施工方一抓到底，打造优质景观。

三、强化日常管理，提高管护水平

“三分种，七分管”，管理是园林绿化建设的重要环节。-年，我局所有管护工作将严格依据《江苏省城市的管护标准》进行管护，主干道达到一级标准，其它地方达到二级标准。工作中强化技术指导，实行科学管理。管护以新加坡绿化作参照系，与世界一流接轨，在修剪上强调精品化、艺术化;除草方面消灭杂草及所有非园林绿化种植植物;树木病虫害管理上做到无病虫害，无长势不良的现象;园林形象整理方面做到无一株非正常歪斜与死亡的树木。

四、完善制度建设，落实工作责任

在明春绿化中，我局将在202x年管理工作的基础上，继续推行并深化以“责任到人，分片承包，量化考核，奖优罚劣”为中心内容的考核机制。成立由局领导牵头，分区领导及相关科室参加的考核小组，对全城区道路、游园、公园、广场等管护区段进行考核。考核分为定期与不定期两种形式，量化打分并与工资挂钩。总之，在-年里，凡是能进行量化考核的一律进行量化考核，不论正式工还是临时工，不论是领导还是职工，都要做到人人肩头有压力，个个身上有责任。以此充分调动每一个人的工作积极性、主动性，形成合力、动力。

当前虽是园林相对清闲的时节。但春季大战在即，我局将紧抓当前，重点抓好以下工作：

(1) 按照规划设计的要求，提前挖好春季栽植乔木的树坑，进行土壤改良风化，土质不好，进行客土改良。

(2) 将全城区乔木，灌木绿篱修剪一新，使冬季保持良好的景观，并为来年生长打下基础。

(3) 做好日常管理工作。做好形象整理、树木防寒、补栽苗木的扶正、卫生保洁等工作。

20xx年，在区委、区政府和市住房保障局的正确领导下，我局以党的“十八大”重要精神为指导，紧紧围绕市、区下达的各项工作任务指标，结合区委“群众工作直通车”工程，以“六个走在前列”为奋斗目标，努力推进保障房管理、项目建设与登记审核工作，着力提升住房保障综合服务水平。

上半年，我局在解决困难家庭住房问题方面做了大量的工作，特别是在保障民生、支持棚户区改造，为棚改提供周转房源，加速推进棚改进程、发展和服务区域经济卓有成效。一是全力支持棚改项目。20xx年，我区新增3个棚改项目，加之去年结转项目，累计达5个棚改项目。为促进棚改工作，我局派驻四名干部常驻项目指挥部，开展日常协调与住房保障服务工作。对每个棚改项目涉及到住房保障的问题实施跟踪服务，把问题解决在棚改一线，得到了区领导的好评。上半年累计为棚改项目的征收户落实保障房实物配租10户、办理经适房货币补贴133户（1995万元）、协调个案处理10例。为配合棚改强制征收，我局还为棚改项目提供了200余套房源用于征收法律程序。

有效促进了我区棚改项目的顺利开展。二是做好新建保障房运营。位于我区东湖街道东岸三号安置地的芙蓉区首个保障房小区建设项目“合鑫苑”第一期工程343套（17044㎡）与第二期工程276套（15195㎡）保障房已完成接管并投入运营。该小区的正式启用，将为我区保障对象提供就近分配、交通便利、基础设施完备的保障房源，有效解决了我区保障对象生活与工作上造成的交通困难。截至目前，该小区安置或计划安置保障对象480户，安置率达78%。三是筹备开展公租房退租。20xx年我区在东岸梅园回租300套农民安置房作为公租房。截至今年11月，四年的租赁期限已到。

为确保退租工作顺利稳步推进，经区政府和市局批准，年初我局就开始部署止租退租相关工作。包括与当地街道社区衔接、提前与房产业主沟通、逐个与承租对象协商、核算租金支付与违约金等事宜。目前前期工作已全部完成，部分保障对象已开始陆续退租或搬迁新址。四是登记审核不断优化升级。结合区委“群众工作直通车”工程，为切实加强窗口服务，从强化队伍建设、夯实工作基础、加大政策宣传、强化考核细则等措施入手，着力提高干部队伍的为民意识、服务意识，效能意识。

我局先后完善了“一次性告知制度”、“首问责任制度”，开展了“十个一点”贴心服务，努力为低收入住房困难家庭提供便捷、优质、高效的住保服务。半年来累计接待来访群792人次、回复信访5件，审核廉租房实物配租153户、公租房实物配租28户、办理社会经济适用房货币补贴27户。开展全区街道社区住房保障基层专干业务培训活动2次。五是保障房管理持续加强。我区保障房“跨度远、分布散”的特点给保障房日常管理工作造成了诸多困难。

今年我局实行了房管员制度，定人定责定岗。房管员实行错时上班制，对每个小区的保障房管理全覆盖，发现问题及时处置、及时上报。对房管员实施奖惩并举，工作不到位造成不良影响的严肃追责。目前房管员制度已初见成效，小区违规现象明显减少，仅发现3例违规情况，并已迅速整改落实到位。在安全生产方面，我局管理人员联合当地物业每月对小区进行了安全排查，发现问题、当即整改，确保了安全零事故。上半年我区实现保障房租金收缴75万余元。六是住房补贴工作有进展。根据区政府的安排，今年将“职工货币补贴”职能调整至我局。为确保工作顺利延续开展，我局对历年来全区职工货币补贴工作进行了详细的梳理，并对历史货币补贴情况进行了核算，下阶段即开展对还未进行补贴的对象进行收件审核工作。

1、 人员编制少。我局目前现有在职干部职工24人（包括5名班子成员、1名政府雇员）。剩余18人均为原区房产局机构改革留下的老职工，其中残疾2人，患重大疾病（癌症）1人，年龄50岁以上不懂电脑操作的7人，即将面临退休的3人、棚改脱产借调在外3人，实际可用人力资源极其有限。今年来，为全力支持棚改，提供住房保障配套服务，加之保障房小区管理难度日益增大，人员不足的问题愈发严重。为解决该问题，我局临聘了7名公益性岗位人员，协助棚改服务与小区管理。但由于区编办核定我局的临聘人员编制为2人，另5人的工作经费一直存在缺口，给我局的资金也造成了困难。

2、 棚改个案多。棚改项目住房保障申请对象存在诸多特殊情况，申请数量也超过了社会申请量，工作强度大、群众要求高、情况十分复杂，部分棚改申请对象对于稍微超过政策标准而未被审核通过的意见较大。为加快棚改工作推进，针对一些棚改征收对象申请住房保障的特殊个案，请求市局持续给予最大的政策扶助和业务指导，开辟专项通道，简化办事流程、优先审批。

3、 小区管理难。保障房小区的管理与违规整治工作难度日益增大，租金收缴也越来越困难，主要原因是没有有效的措施予以纠正和规范小区保障对象的违规行为。去年，根据《廉租住房保障办法（^v^等九部委令第162号）》、《公共租赁住房管理办法（住房和城乡^v^令第11号）》中相关规定，区政府将“虚假申报、转借转租、擅改用途、违规房产经纪”等6项涉及对保障对象、违规企业的行政处罚权纳入《芙蓉区住房保障局行^v^力清单》，并将予以监督和考核。但实际上市局并未明确授权区级住房保障管理机构行使相关行政处罚权，我局也从未开展过相关处罚，导致职权和考核出现了矛盾。

下半年，我局将紧紧围绕“项目建设有亮点、廉租房管理有创新、登记管理严把关、作风建设落实处、服务工作上台阶”为总体要求，全面推进住房保障各项工作。

1、 加快推进合鑫苑全面运营。尽快排除和解决当前“合鑫苑”保障房小区存在的问题，切实抓好新建小区的管理和安全工作，努力加快“合鑫苑”保障房小区全面投入配租运营。

2、 稳步开展回租房退租。派遣专职人员常驻东岸梅园小区开展接待与咨询工作，妥善安置东岸梅园的公租房保障对象，积极与房产业主开展退租止租协商，确保工作安全稳定推进。

3、 创新保障房管理模式。一是按照省湘建保〔20xx〕72号文件精神，力争打造芙蓉生态新城“合鑫苑”保障房小区成为湖南省城镇保障性安居工程示范项目。二是针对我区运营的8个廉租房小区分布散、跨度远、管理难的特点和现状，继续完善保障房管理员专职队伍建设（一个小区配一名房管员），对八个保障房小区的配租入住、租金收缴、安全监督、矛盾化解、空房维护等管理工作实现全覆盖，及时查处和纠正违法搭建、违规经营、违约转租、违章装修等违规使用保障房的现象，确保保障房小区安全有序运营。