碧桂园二次结构合同范本 第1篇

1、把握购房时机

现房虽有保障，但是房价会更高，对很多刚需来说都是有心无力，不过，当楼房主体工程已经基本完成的时候，出现烂尾的几率会大大降低，所以把握好购房时机也很重要。

2、选购二手房

同地段的房子，二手房价格更便宜，而且房子质量一目了然，不仅不会有楼房烂尾的困扰，同时还有即买即住的优势，尤其二手房是经过一段时间发展的，周边配套更加齐全完善，生活的便利性要比新房好很多，所以资金不充裕的家庭，也不一定要为了省钱就选购期房， 入手一套房龄不太大的二手房，也是很好的选择。

3、综合考察开发商实力

要知道建房需要投入大量资金，而出现楼房烂尾的很大一部分原因，就是因为开发商资金有了问题。如果你不得不入手期房，那在买房前一定要仔细了解开发商实力，比如开发资历、注册资金等，如果发现开发商负债过重，或者有过多的负面新闻，那么后期烂尾的几率可能会非常大，即便是大房企也不能幸免，千万别盲目入手。

4、考察开发商信誉口碑

诚信是彼此和谐相处的必要前提，如果开发商信誉差、口碑差，那么无论买哪种类型的房子都非常没保障，所以提前了解清楚开发商的信誉和口碑，也能未雨绸缪，有效规避买到烂尾房的风险。

5、检查五证

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》是开发商合法建房售房的重要凭证，同时也是购房者衡量购房安全的一大标准。如果五证不全，那么不仅会影响后期房产证的办理，楼房违建以及楼房烂尾的风险也是非常大的，所以买房前一定先检查五证原件。

碧桂园二次结构合同范本 第2篇

三、【已知优先购买权人、权利人通知】

2.优先购买权人参加竞买的，最迟于拍卖开始前五个工作日向本案执行人员提交有效证明，经本案执行人员核实确认后才能以优先购买权人身份报名交纳保证金并参加竞买。逾期不提交的，视为放弃对拍卖标的物享有的优先购买权。

3.通知或无法通知当事人、已知优先购买权人的情况：

四、【咨询、展示看样】

自本公告发布之日起至拍卖结束前办公时间内接受咨询。

标的展示时间：2023年2月9日10时整。

报名看样截止时间：2023年2月8日16时30分。

看样预约报名电话：18122038975（仅接受短信预约报名）

标的展示地点：标的物所在处（自行前往）。

碧桂园二次结构合同范本 第3篇

“昨天的成绩不算什么，世界永远都在变，永远都要努力才是。”杨国强曾多次强调，“碧桂园唯一不变的是永远都在变。”

事实上，碧桂园的一系列组织架构调整，只是其企业战略转型的冰山一角。

伴随着房地产行业从短缺时代走向精耕细作时代，地产存量间的博弈早已开启。

博弈之下，各大房企纷纷启动变革，恒大投入巨资拥抱新能源汽车，万科跨界搞起了物流运输。据不完全统计，整个2019年，为应对行业变化而进行组织架构调整的房企至少有10家。

在充满竞争味道的行业环境下，那些时刻保持头脑清醒，并根据环境变化进行灵活调整，才有可能跟上时代的步伐。

无论是创业之初，杨国强以“名盘+名校”模式一举打开顺德碧桂园的销路；还是后来瞄准广州市场潜力，以“造城”之势开发万亩郊区大盘凤凰城；又或是当下进军机器人、现代农业，致力打造为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。一次次的决策中，碧桂园总能不断洞察市场变化与机遇，适时而动。

早在2018年8月，杨国强就预见性地提出了“提质控速、行稳致远”的大战略，随之而来的便是组织优化、产品升级、数字化管理、营销变革等方面的一系列动作。一年多过去，这一系列的战略调整已给碧桂园带来了看得见的回报。即使是在受疫情冲击“举步维艰”的行业环境下，碧桂园仍显得游刃有余。

碧桂园2019年业绩报显示，2019年实现归属公司股东权益的合同销售金额同比增长超10%至5522亿元，营业收入增长至亿元，净利润增长至612亿元。可动用现金余额约亿元，达公司有史以来最高水平，现金短债比高达倍。

与此同时，过去两年间，碧桂园在机器人、现代农业等领域获取了足够的资源，支撑其迅猛扩张，博智林机器人、现代农业、碧优选以及机器人餐厅所组成的碧桂园高科技产业版图已初现峥嵘。

据悉，当前，碧桂园子公司博智林正在大力研发建筑机器人，部分样机已进入工地测试。杨国强说，未来通过机器人建房子，能够实现更安全、质量更好，且效率更高，“这是我们未来强大竞争力的来源，我们要通过机器人建房子走向全世界，为社会的进步不懈努力。”他表示，接下来公司就是要在这个过程中，适应市场变化，持续提升竞争力。

具体落实到管理层面，莫斌认为，打造强大的竞争力，关键在于将“一率四力”形成合力。其中，高效率是制胜法宝，成本力是生存之道，产品力是以市场为导向的品牌力量，服务力是以客户为中心的口碑相传，科技力是向科技要效益的必由之路。

事实上，一家企业的发展不会永远一帆风顺，企业要想走得更远、更稳，仅靠精准的战略与灵活的战术是远远不够的，只有在企业成长过程中不断进行总结自省，才能成为最终的决胜者。

“市场经济之下，最重要的是竞争力，我们应该好好进步，不断提升，让自己有更好的明天。”在5月6日的碧桂园集团月度管理会议上，杨国强再次强调要敬畏市场，并勉励全体员工要有自省精神，善于总结过去的经验教训，不断提升竞争力。

在市场的大浪淘沙中，碧桂园同样遇到过很多问题。杨国强说，集团有2000多个项目，要好好总结、自省，好的经验要推广，错误的教训也要吸取。

“总结也是管理的一部分，不要因为难就不去做。”他说，全球最大的连锁企业沃尔玛每星期都会总结好的经验去推广，一年有50多次提升竞争力的过程。

多年来，自省一直贯穿于碧桂园的发展历程，由此才有更加稳健的经营管理和更具创新的战略布局。杨国强坦言，多年管理中，做错了不可怕，关键是“做错的事情，不能再错一次”。他强调，“要认真推敲每一个细节，将所有的事情做到最棒，这样才有机会。”

“最重要的是总结要落地，要帮我们拓展生存空间。”莫斌要求，要通过覆盖项目开发全过程的专项培训，将总结出来的经验和教训落地到每个区域和项目，让好的经验真正在全集团得到推广。

碧桂园二次结构合同范本 第4篇

2016年是个分水岭。

因为预售和开发周期，我们看到的财务数据是滞后的，“棚改”来临前夜的“粮草先行”的现实已经提前1-2年开始了，标志性事件是2014年10月、2015年4月碧桂园两次配股，后面一次入股的是平安人寿。

2016年之前，碧桂园剔除预收款后的资产负债率维持在70%以内。2016年开始，增加到80%以上，并且一直维持。

这是什么原因呢？

我们首先必须理解这个指标为什么要定在70%，而不是80%或者60%。

可以做个极端的假设:假如房地产行业取消预售制，那么剔除预收款后的资产负债率这一指标就变成了常规的资产负债率了。

对这一指标的要求是70%以下，换句话来说，监管部门是限制了项目开发之前的杠杆：项目开发之前，企业自有资金（资产）必须满足30%的要求，最多只能加到3:10的杠杆。

这个要求和2018年的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》异曲同工，上述《通知》规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％；

但《通知》只是通知，它并不能确定这20%的资本金到底是自有资金还是其他资金。如果这一资金还是来自于房企其他项目回笼的预收款，则更加是理直气壮的资本金了。

这正是近年来业绩爆发的房企这一指标超过70%、做到80%甚至更高的原因：以预收款回正为主要资金来源的高周转。

简而言之，因为拿地块、开工快、预售好、所以资金回笼快，用回笼资金继续拿地、开工、预收，循环往复。

碧桂园总结的很好：从“456”到“345”：3个月开盘,4个月资金回笼,5个月资金回正。

虽然房地产项目有资本金要求，但上个项目的预收款，也就是合同负债对应的资金，摆在下个项目公司的银行账户上，你说，它到底是自有资金还是杠杆资金？

说它是自有资金，它就是资本金，就能再次被用来作为撬动下一个项目预收款的杠杆。

所以这个预收款杠杆可以接续、传递、放大，就像链式反应。

正是在预售制的市场原理驱动之下，在2016年棚改带来的市场规模迅速扩大的红利驱动之下，才会有高周转+高杠杆+高负债，才会有今天的剔除预收款后的资产负债率短期内很难降低到70%以内的现象。

当然，这并不意味着不好。

不然怎么连万科这一指标也超了呢？

甚至，高比例的预收款对业绩增长和杠杆稳定有很多好处，我们看看碧桂园的负债结构：

碧桂园二次结构合同范本 第5篇

王石在《道路与梦想》一书中曾经说：2008年他对港股内房新贵碧桂园并不以为然；后来，随着对碧桂园的深入了解，他改变了看法，再后来王石致电杨国强，希望能与杨国强交流学习，杨国强一口答应。

时势造英雄，英雄惜英雄。

《道路和梦想》这本书2014年元旦出版，写书的时候，王石也许没有完全想到，房地产行业最近一次、最猛一次、也可能是最后一次的狂飙突进正在孕育之中。

2014年，以今天的标准来看，碧桂园“三道红线”都达标；

2014年，也没有这么多黑马；

2014年，房地产行业的调控还不需要像今天这样紧张刺激：逼仄的空间里布满红线。

从今天看，三年之后的2024年，碧桂园和很多房企的三道红线必然也会再次回归、达标。

十年，指标可以回归，可很多其他东西回不去了。

比如房价、杠杆率以及时间，这些东西都凝结在那一座座拔地而起的新房子里。

但愿它们值得吧。

碧桂园二次结构合同范本 第6篇

如果销售做的好，经营性现金净流入高，现金短债比和净负债率是两条相对容易达标的红线。

现金短债比，更多的是要求短期的杠杆稳定。

简单地从公式看，在借贷总额不变的情况下：

现金短债比可以通过经营性现金净流入、降低对外投资现金流出达标。

净负债率是从借贷杠杆稳定性的要求。

净负债率可以通过降低借贷、增加现金以降低分子，增加权益以增加分母，这是两条降低净负债率指标的必由之路。

那么“剔除预收款后的资产负债率”呢？

从简单的分子、分母的关系：

第一条路是：增厚净资产以增加分母。这可以是通过增资扩股、自身净利润的累计；也可以是高负债率资产的剥离、低负债率资产的合并稀释。

另外一条路是：增加预收款在总负债中的份额，降低其他两项负债尤其是借贷的份额，这道红线指标也可以降低。

这是一个简单的数学关系，比如：

年报距离监管规定的2023年6月份，还有年的时间。

以碧桂园为例，做一个粗陋的试算。

假设碧桂园的总负债数据不增不减，只通过自身的利润累计增厚净资产来降低这一指标，那么它的预收款需要增加到什么比例，才能第三条红线达标呢？

这是一个简单的求解未知数X的一元一次方程：

m：2020年末资产负债率；

n：2020年总资产回报率；

A：2020年末总资产；

X：2023年6月末合约负债；

：指到2023年6月底还有年。

：指扣除30%利润分红后的利润留存。

笔者试算了一下：在总负债不增不减的情况下，合同负债还需要增加大约3500亿元，第三条红线就能达标。

碧桂园在业绩会上说：预计未来每年10%的增长，这样算下来，两年半后还是2000亿元的差距，如果单纯以未分配利润增厚净资产，这条红线还是很难达标的。

所以这一差距，必须通过利润累计之外的增加净资产解决，比如配股或者引入非控股权益。

简而言之，在现在的负债规模下，预收款可以增加，但是增加的预收款不能再用来做杠杆接续，而是用来降低借贷、应付账款这些负债，从而才能降低这一指标。

这个道理，同样适用于一干黑马，在其他总负债不增不减的情况下，合同负债份额都要增加，其他负债份额减少，如此才能让第三条红线达标。

对于万科来说，这条红线超标很少，。

所以，笔者预估，2021年半年报甚至一季报的利润增加带来的净资产增加，就能让万科最后一条红线变绿。也许万科2020年报留一道红线也是故意为之，让人觉得万科的进步是长期、逐渐的。

声明：本节提到的计算模型非常粗陋和不精确，仅作方向性的参考。

碧桂园二次结构合同范本 第7篇

区域的合并拆分必然伴随着人事调整。就像莫斌所说，“通过裂变，让更多优秀的人才走向关键岗位”。据《中国建设报·中国房地产》了解，在最近的数次调整中，碧桂园天津、内蒙等区域总裁的选拔，均采用了公开竞聘的方式，真正实现“能上能下、优胜劣汰”。

在杨国强看来，人才是企业最稀缺、最宝贵的资源。在人才的选拔和使用上，他一向坚持任人唯贤。“我们要为有才华、品德好、肯负责、够努力的人提供实现精彩人生、参与社会进步的机会。”在5月6日的碧桂园集团月度管理会议上，杨国强说，要大力推动“三有人才”的主动拓展，增强企业发展动力。

他认为，优秀人才最根本的就是有竞争力，“对于不学习、不努力、不进步和做不好的人，位置多高都会被淘汰。”

莫斌对“三有人才”进行了解释：在区域项目的拓展中，区域总应该亲自披挂上阵，对于合作伙伴，要换位思考，坚守诚信。全集团员工都要做到内在驱动，上下同欲。

事实上，碧桂园在过去几年就引进并培育了大量人才，如超级碧业生、未来领袖等。据了解，碧桂园很早就启动了面向校园优秀毕业生的“碧业生”计划，2013年又启动了面向博士的“未来领袖”计划，体系化地在企业内部培养高端人才。《中国建设报·中国房地产》获悉，在这两大人才计划的引导下，目前碧桂园已有超1000名博士，其中34名已晋升为区域总裁、副总裁以上级别的核心管理人员，有出生在1990年左右的年轻人已成为区域总裁，还有超过300名晋升为项目总经理，总监级人才更是数以千计。

在今年3月集团高层管理会议上，莫斌强调了“1+3”、丛林生态、纵向轮岗、创造价值等关键词，他表示：“公司永远在进步，不同阶段有不同的调整。希望这种锻炼激活人才，让组织活力更旺盛，创造更多的价值。”

业内人士表示，碧桂园多年来在人才战略上的大手笔，扎实的人才培养计划，为企业储备了大批高素质的员工和后备管理人才，这一重要的战略资源极大地提升了碧桂园适应市场变化进行灵活应对的能力；而碧桂园持续进行的组织优化调整，以及公司业务大规模发展，也为有能力的优秀人才提供了丰富的实践锻炼机会。

碧桂园二次结构合同范本 第8篇

除了少量的税项负债之外，2020年碧桂园的万亿负债中，借贷占比20%左右，合同负债、贸易易及其他应付款负债占比各为40%、40%左右。

回看2015年的数据，我们知道这并非一日练成的：

从2015年以来碧桂园的杠杆比例可以看出：借贷在总负债比例中下降明显，而应付账款和其他应付款明显上升。

三哥的理解比较简单粗暴：因为借贷占比逐年降低，所以碧桂园的借贷成本能够在的低位。

与之相反的是，过度依靠借贷扩张，则受到周期的影响极大；而依靠预收款的驱动，显然是业绩和杠杆的两头兼顾。

预收款的杠杆，既能锁定业绩，又能提供下一轮新杠杆的支点。

更关键的是，合同负债看似压在房地产企业，其实不然，它实际上是来自于银行和购房者的按揭贷款。

对房企来说，预售的时候，钱已经挣到手了，后面随着确认交房，无非是账面存货的结转和账面利润的增加。

这是碧桂园、也是前几年优秀房企不约而同的路径。

比如典型的“偷师学艺”案例：中梁控股，2020剔除预收款后的资产负债率80%，合同负债占总负债比例达到50%以上。三哥再次粗暴的认为，这正是近年来黑马房企的主要杠杆资金来源。

如果不是靠预收款而是依靠过度借贷扩张规模，通常并不顺利。比如泰禾和华夏幸福。

因为一直以来的路径依赖，预收款不会陡然下降。

“三道红线”监管的目的也并非要房企的预收款下降，而是希望房企用更多的预收款去降低借贷、应付账款及其他应付款的比例，这可以从简单的数学算式来分析。

兴之所至，打油一首：

预售做得好，借贷能减少。

黑马能上市，评级可提高。

乡村城镇化，前景依旧好？

杠杆落何处，居民永不倒？

碧桂园二次结构合同范本 第9篇

碧桂园就要求，项目前置策划必须满足以下原则：

现场提速提效能否实现，不仅取决于现场施工，更与前期的工作准备密不可分。

以采购为例，对于供货周期较长的材料、设备，如电梯、铝合金门窗、石材等材料，要和供货商充分沟通，提前做好材料供货计划，给予供应商合理的供货周期，并且采购部、项目部、施工单位三方派出专人进行跟踪，确保材料按计划到场。

四抢四保，抓大放小，进度有保障

一个月开工，三个月开盘。这些在你看起来不可能完成的任务背后，别人却真的做到了，而且做的很好。

那具体怎样让进度有保障，具体可以从以下四方面考虑：

1 抢临设，保通畅

按照总体规划优先做好临时设施搭建，主要包括：现场办公临建布置、现场生活区布置、材料堆放场地及构件现场拼装区布置。（临设材料堆放现场、办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置）

此外，为保证场内交通运输畅通，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。

土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；夜间施工期间派专人负责夜间材料运输和装卸的指挥;并组织相关班组及时转运卸下的材料，保证施工现场交通畅通。

2 抢地下，保地上

在一座16层的建筑施工中，有2/3的时间都是在进行地下部分的施工。打桩、开挖、支护、浇筑……要4-6个月才能建设到首层平面。

云链君隔壁的工地，单是地下基坑就做了半年，到现在一层楼都没起，让人看了都着急。

为尽量缩短这个时间，中海在基础施工阶段，基坑支护、土方开挖、垫层浇筑、底板施工实行阶梯式流水施工，实现不同工序的同时进行。如基坑面积较大，在基坑支护施工的同时，进行中心岛（主楼）的基础施工。

保利江苏还结合新的施工技术，通过“逆作法”，同时进行上部主楼结构和地下室结构的施工，提前110天完成展示区。

3 抢主体，保装修

因为主体工程实施周期弹性较大，抢工措施（增加模板、配置机械设备、增加工人数量等）余地较大，因此可以尽量压缩主体工期，保障装修合理工期，保障装修质量。

毕竟装修工程属于是出了名的“慢工出细活”，需要预留充足的装修时间，保证单个工序的时间足够。

这就要求做好充分的前期准备：

（1）装修施工任务应预先落实。承包方预先组织安排施工队伍，按数量安排人力，才能保证对任务的准备；

（2）施工图纸预先出图，方便做好材料的准备和产品工厂化生产；

（3）项目分项、专业分包。作业时间按节点落实，工序必须按质、按量、按时验收合格后，才可移交下道工序。

4 抢立面，保室外

全外墙立面可从下往上分段施工，争取条件提前插入，尽早完成外立面施工，以达到拆除脚手架的条件，为室外化粪池、园建工程、雨污水井、管等施工提供足够的工作面。

室外分区分片分段实行流水穿插，督促总包单位按要求时间，完成地下管线工程的套管预埋、井道围砌，地表道路等土建施工，尽早为市政工程（主要是煤气管和市政自来水管）提供工作面，合理铺排绿化、园林作业，同步做好完工成品保护。

科学穿插，工作面最大化利用

穿插施工是当前大多数房企缩短开发建设周期，以实现“快速开发”的必备手段。

以碧桂园SSGF体系的穿插模型为例，将每栋楼施工过程由下到上分为N、N-1、N-2、……N-10层，分主体结构、二次结构、基层处理及打点冲筋、抹灰、地采暖及地面施工、腻子施工、各构件及设施安装交付7道主工序，按照5天/层的标准层施工节奏，并分土建、水暖、电气专业配合穿插工序施工。

对每个施工段进行工序分解后，形成空间立体交叉作业，每个施工工序由一个专业施工队伍负责施工，合理协调分配劳动力，从而达到流水作业，提高工作效率，实现缩短工期，节约成本的目的。

科学穿插的落地离不开周密的谋划以及与之相配套的制度措施，例如：

1、严格按进度计划推进，并与绩效考评相挂钩，才能完成计划目标；

2、各节点里程碑计划执行检查制度。列出每道工序的计划开始时间、计划完成时间、工期计划。

3、全程管控计划执行反馈、预警、纠偏体系。每天记录实际开始时间、实际完成时间、施工人数、未完成原因、纠偏措施、验收人。

品质保障，避免二次返工

既要赶施工进度，又要维持较好的质量，确实不容易，但也并非完全不可能，比如可以从以下几个方面着手。

1 样板先行

通过对样板的验收和评价，及时整改设计构造、选材、施工工艺等方面的不合理之处，避免展开施工时因大面积返工造成工期、品质和成本等方面的损失。

某标杆房企就要求每道工序开始前必须先做样板，经评审后才可以大面积施工。例如其桩基阶段的钢筋笼加工制作样板，先后制作三次，才通过评审。

碧桂园特别要求施工单位利用“工法样板间”对施工班组和工人进行实物技术交底，各班组只有掌握了质量要求后，才能进场施工。

▲屋面防水（保温）样板

▲阳台护栏样板

2 一次成活

可依据工程亮点敲定质量控制要点，并针对此项内容进行着重监管，从大局上把控质量，一次做优。

例如某房企要求，楼地面结构砼浇筑，其平整度、表面光洁度必须达到普通水泥砂浆楼地面的质量要求。

关键工序就在对浇筑砼二次抹面，即在终凝前对砼表面压实抹平，弥合表面裂纹，封闭钢筋下孔隙，防止表面裂缝空隙进一步发展成穿楼板的裂缝。

此外，还可以查找技术规范，翻阅验收标准，一一罗列各分部工程的验收要求，并在施工过程中严格执行，争取一次通过验收

3 过程验收