物业维修资金审计制度范文 第一篇

专项维修资金”与“专项维修基金”的理解与适用---------“拖欠物业费”民事诉讼案件的几点关键抗辩

2007-10-29 13:44

一、“专项维修资金”及＂专项维修基金＂的规定

（一）专项维修维修资金的规定

《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由xxx建设行政主管部门会同xxx财政部门制定。＂

（二）专项维修基金的规定

１、xxx、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实行）第４条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［１９９８］７号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂

２、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［１９９８］７号）第３条规定：＂代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。＂

３、国家发展改革委、xxx《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第11条第4款规定：＂物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。＂

二、“专项维修资金”与＂专项维修基金＂的比较

两者的区别

１、前者是《物业管理条例》规定的概念；后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念．

２、《物业管理条例》属于行政法规，因此，前者属于行政法规规定的概念；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，因此，后者是部门规章规定的概念．

３、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第２２条）．

４、前者交纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的交纳主体是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第５条第１款）；公有住房出售后的交纳主体有二，其一是售房单位，其二是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第６条第１款第１项、第２项）．

５、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修．

６、前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第５条第１款）；公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第６条第１款第１项、第２项）．

７、前者收取、使用、管理的办法，《物业管理条例》授权xxx建设行政主管部门会同xxx财政部门制定，而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法；后者则是由xxx制定的，由具体收取、使用、管理的规定．由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出＂专项维修基金＂就是＂专项维修资金＂的结论．

（二）两者的相同之处

另外，两者之间也有一些相似之处，如适用的范围、交纳的主体、权属等方面．

三、关于两者之间的适用关系

对此有两种截然不同的观点．一种观点认为自2003年9月1日《物业管

理条例》施行后只能收取＂专项维修资金＂，不能收取＂专项维修基金＂．而＂专项维修资金＂只能按照国家有关规定交纳，而至今没有国家有关规定，因此，业主勿须交纳＂专项维修资金＂．此其一．其二，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章，在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下，规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定，违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第３７条第１款的规定，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行政法规或者其他上位法的规定不一致的，或者与法律、行政法规或者其他上位法相抵触的，应当及时修改或者废止。因此,在《物业管理条例》施行后，应适用《物业管理条例》的规定，而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。

另一种观点则认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一。其二,前一种观点只适用《规章制定程序条例》第３７条第１款的规定，但却忽视了该条第2款的规定，即修改、废止规章的程序，参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此，适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。

笔者倾向于第一种意见．但须对第一种意见的理由进行两点补充，其一是＂专项维修资金＂与＂专项维修基金会＂存在着重大的区别．其二是在实务中对＂专项维修基金＂还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制，更不用说＂专项维修资金＂这种机制了．

四、对当前收取＂专项维修资金＂的解决办法

在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取＂专项维修资金＂，具体又有不同的方式：

有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的２－３％．如果业主不交纳，．可以以违约来追究业主的责任；

有些是合同中没能约定，而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取＂专项维修基金＂，对此我认为不妥，业主可以拒绝交纳．有些是合同中没有约定，而是根据《物业管理条例》来收取＂专项维修资金＂，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳．对于没有交纳＂专项维修资金＂的业主，根据现行的规定，房地产开发经营企业没有救济的方式和途径，既不能向人民法院起诉，更不能向民

商事仲裁机构申请仲裁．

对此笔者认为，《物业管理条例》已经将＂专项维修资金＂的交纳主体规定为业主，且交纳＂专项维修资金＂是其法定义务，其使用及筹集的决定权在业主大会，且该内容一般会规定有业主公约中有约定，因此，如果发生业主不交纳＂专项维修资金＂完全可以通过业主委员会（对此主要根据业主委员会是业主大会的执行机构，并且业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同得出）依据合同之诉请求业主交纳来解决．

“拖欠物业费”民事诉讼案件的几点关键抗辩

作为业主，可有如下抗辩：

1、物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质，对于无资质的物业公司原告主体存在瑕疵，无权主张权利；

2、有无物业服务合同。很多物业管理公司并未实际与业主签订合同，而是由其他物业公司转受而来，无权主张权利；

3、物业管理公司是否履行了起诉前对欠费业主的告知义务。物业公司如没有尽告知义务，在无权直接提起诉讼。根据《物业管理条例》第67条“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。在业委会没有对欠费业主进行过催缴的情况下，要审查物业管理公司是否履行了催缴的义务，物业公司没有在起诉前向欠费业主催缴物业费的，法院将要求物业公司先行催缴。

4、物业管理公司提供的服务不符合合同约定的标准，存在违约行为。

物业维修资金审计制度范文 第二篇

物业维修资金使用管理作业指导书

规范物业公司启动专项维修资金工作程序。

适用范围

适用于物业公司启动专项维修资金工作。

相关文件

《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》

《住宅专项维修资金管理办法》(xxx国xxx、财政部令第165号)

北京市昌平区**苑小区业主委员会:《北京市昌平区**苑小区专项维修资金使用管理实施细则》(2006年7月29日)

北京市昌平区**西苑小区业主委员会:《北京市昌平区**西苑维修资金使用管理制度》(2006年7月28日)

北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会:《北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会专项维修资金使用管理制度》(2006年7月29日)

社区服务办公室负责核实专项维修资金的归集、分户情况;财务部负责向社区服务办公室提供所需情况、数据。

社区服务办公室配合银行做好业主查询卡的发放工作。

社区服务办公室负责公司专项维修资金领导小组下设的'专项工作小组'(以下简称'工作组')日常工作的组织安排。

专业公司提出大修计划,组织维修预算、施工方案等资料。

物业管理部、总工程师办公室负责对大修计划进行审核,选择施工单位、确定费用预算。

社区服务办公室将大修计划告知业委会并协助业委会组织召开业主大会,组织文字材料。

经营管理处负责协助召开业主大会。

专业公司和有关部门负责签署维修合同。

物业管理部负责向政府小区办备案工作。

财务部负责维修费预支、收款、结算工作。

专业公司负责维修项目的施工监督、检查、办证工作。

公司各管理部门负责监督相关部门工作的落实。

社区服务办公室工作程序

资料学习培训阶段

社区服务办公室负责牵头组织,物业管理部、质量管理部、电梯管理公司、经营管理处根据不同的分工进行培训;

学习'相关文件'所列法规及文件;

学习相关部门出具的《核查报告》;

特种设备检测所出具的《特种设备定期检测报告》;

学习相关专业知识。

协助业委会召开委员会会议准备阶段

社区服务办公室负责将涉及范围内业主的《专项维修资金划转清册》、《支用维修资金分户明细表》下载成册;

与经营管理处、财务部就业主姓名、住宅面积、归集资金等业主资料进行核对;

社区服务办公室根据提供的维修预算,作出《支用维修资金分户明细表(预算)》;

将《小区内设施设备大修需使用住宅专项维修资金的函》提交业主委员会;

将维修计划、费用预算、核查报告、施工单位资质、《支用维修资金分户明细表(预算)》提交业主委员会;

社区服务办公室负责就召开业主委员会会议及会议议程、所需材料和业委会主任沟通。材料包括:向业委会提交的《关于启用维修资金的告知函》,鉴定部门出具的《核查报告》,《维修计划》、《费用预算》、《施工单位资质》、《专项维修资金分户明细》、《专项维修资金划转清册》等。

召开业主委员会会议阶段

由业委会主任提议、全体委员参加、居委会主任列席的专项维修资金使用专题会;

由物业公司向全体委员出示使用维修资金的相关材料;

由业委会主任作出《使用维修资金的议案》、《委托书》、《召开业主大会的方法》等提议;

组织、推选涉及范围内业主代表组成'维修工程项目监督小组';

全体业委会委员表决、签字,居委会主任监督签字;

形成业主委员会决议。

材料公示阶段

社区服务办公室制作公示资料。

经营管理处协助社区服务办公室在涉及范围内张贴公示资料。

公示资料包括:《业主委员会召开业主大会的决议》、《核查报告》、《施工计划》、《维修单位资质》、《施工单位维修费用预算》、《预算费用分摊明细》、《维修项目工程领导小组》、《召开业主大会的方法》、《委托书》等。

公示10天拍成照片留存。公示后将公示资料汇集成册备查。

入户表决阶段

配合业委会、居委会进行宣传;

制作表决卡,与经营管理处做好入户准备;

协助经营管理处组织人员入户发放、回收表决卡;

对表决卡进行统计汇总;

由业委会委托居委会、业主代表对表决结果进行抽查、确认,出具证明。

协助业主委员会对表决结果进行公示。

办理行政备案程序

由物业管理部对以下资料进行审核:《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》、《鉴定报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、业委会出具的《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》。

物业维修资金审计制度范文 第三篇

《吉林省物业专项维修资金管理办法》

吉建办[2010]101号

各市（州）房产局、住房城乡建设局、公用局、财政局，长白山管委会住房城乡建设局、财政局，各县（市）住房城乡建设局、房产局、城市管理和行政执法局、财政局：

为了规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用，发挥物业专项维修资金的作用，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用，结合我省实际，省住房城乡建设厅和省财政厅共同制定了《吉林省物业专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年十二月二十二日

第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《xxx物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由两个或两个以上业主区分所有的房屋，业主应按规定缴存物业专项维修资金。

第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。

第四条省建设行政主管部门会同省财政部门对本省行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。

市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县(市)物业专项维修资金管理机构（以下简称代管单位）具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作。

第二章缴存

第五条 符合《住宅专项维修资金办法》规定的新建房屋（含商品房屋、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房），由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存物业专项维修资金。首期交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。

第六条设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米三十元，一次xxx存属业主所有的物业专项维修资金，专项用于电梯保修期满后的维修、更新和改造。

第七条出售公有住房的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第八条、第九条的规定缴存物业专项维修资金。物业专项维修资金由代管单位统一管理。

第八条新建房屋首次交存物业专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金，待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取。

建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明，并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋（含物业管理用房等配套用房）物业专项维修资金由建设单位交存。第九条公有住房房改时，售房单位在办理房屋所有权登记前，按照房改部门出具的物业专项维修资金缴存通知中的数额交存物业专项维修资金。

代管单位应当向交存人出具物业专项维修资金专用票据。

第十条已经建立物业专项维修资金制度的区域，房屋登记部门在办理权属登记手续时要审验物业专项维修资金票据，没有物业专项维修资金票据的不予进行房屋权属登记。

第十一条业主账面物业专项维修资金余额不足规定首次应缴存数额百分之三十的，业主应当及时续筹。续筹后账面应当不少于规定的首次应缴存数额。

物业专项维修资金具体续筹工作，由业主大会、房屋管理单位或社区居民委员会组织实施。

第十二条下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的增值收益扣除管理成本后的余额。

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）住宅公用设施设备报废后回收的残值。

（四）其他应计入物业专项维修资金的收益。

第三章管理

第十三条代管单位应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

第十四条代管单位应当与专户银行共同开发利用物业专项维修资金信息化管理系统，以物业管理区域为核算单位，按栋建账、核算到户，建立业主分户明细账，对物业专项维修资金缴存、使用、结存和查询等环节统一管理。建立物业专项维修资金查询系统，实行一户一卡制，业主可以随时查询分户账中资金数额。

第十五条业主对物业专项维修资金查询结果有异议的，可以向代管单位申请重新复核。代管单位应当自收到业主申请之日起5个工作日内给予书面答复。

第十六条代管单位应当严格执行会计法律、法规和相关制度。

代管单位在接受业主委员会查询时，应当书面提供物业专项维修资金缴存等情况。第十七条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，但不得用于其他投资。

任何单位和个人不得将物业专项维修资金挪作他用。第十八条物业专项维修资金自存入专户之日起，按照国家规定的利率计息。

物业专项维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。

第十九条物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

第二十条业主转让房屋所有权时，如双方没有约定，其物业专项维修资金分户账户余额随房屋所有权同时转移过户，征收拆迁除外。

第二十一条 因拆迁、自然灾害等原因致使房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证向代管单位申请办理物业专项维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的物业专项维修资金。

第四章使用

第二十二条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条 物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。

物业共用部位、共用设施设备人为损坏，无法明确责任人的，维修费用在物业专项维修资金中列支。

第二十四条房屋自然损坏，使用物业专项维修资金，按以下原则区分分摊：

（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。

（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

（三）单幢房屋涉及外墙面的维修，由各业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

（四）属全体业主共有的物业用房等房屋维修，物业管理区域内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

业主委员会根据业主大会决定，或者维修涉及范围内相关业主另有约定物业专项维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的，是否需要增加物业专项维修资金分摊比例，由业主规约或者维修涉及范围内相关业主约定。

第二十五条未建立物业专项维修资金或者已建立物业专项维修资金制度，但物业专项维修资金账户余额不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积承担。

第二十六条未售出的房屋维修，由建设单位或产权单位按照房屋专有面积的比例分摊维修费用。

第二十七条申请使用物业专项维修资金，由业主大会、业主委员会向代管单位提出申请；未成立业主大会的，由所在社区居民委员会提出申请。

第二十八条向代管单位申请使用物业专项维修资金，应提供下列资料：

（一）申请书；

（二）物业专项维修资金使用方案；

（三）相关业主同意实施使用方案的书面决议；

（四）社区居民委员会出具的关于上述材料真实性的证明。

第二十九条物业专项维修资金使用方案应当包括维修项目基本情况、施工预算、使用物业专项维修资金分摊清册、物业专项维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。物业专项维修资金使用方案应当经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。

使用方案和相关业主同意实施使用方案的书面决议应当在物业管理区域和维修项目的显著位置公示7天。

第三十条使用物业专项维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。

中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在物业专项维修资金中列支。

第三十一条代管单位对申请材料做书面审查。

对符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，代管单位应当自受理申请之日起7个工作日内予以划拨。

不符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。第三十二条业主大会、业主委员会组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。社区居民委员会对维修过程实施监督。

未成立业主大会、业主委员会的，社区居民委员会代行业主委员会职责，组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。

竣工验收材料应当交代管单位备案。

第三十三条下列费用不得在物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。

（二）依法应当由建设单位承担的保修期内房屋共用部位、共用设施设备的维修费用。

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。

（四）房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏，由责任人承担的修复费用。 第三十四条使用物业专项维修资金的相关材料，由代管单位存档备案。

第三十五条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照国家有关规定办理。

第五章 附则

第三十六条本办法施行前，未按规定建立物业专项维修资金专户的，业主应当依法召开业主大会作出决定，并按照规定向代管单位提请补建，将物业专项维修资金缴存至专户银行。

第三十七条建制镇多产权商品房屋，可以参照本办法执行。

第三十八条本办法由吉林省住房和城乡建设厅、吉林省财政厅共同解释。

第三十九条本办法自2011年1月1日起施行。

物业维修资金审计制度范文 第四篇

物业专项维修资金划拨申请书

广州市物业专项维修资金管理中心：

XXX小区（楼盘）XXX（工程项目）已竣工验收合格，工程竣工验收报告已公告7日以上。现提供工程发票及相关材料，申请划拨维修费用至XXXX（收款单位名称），账号信息如下：

户名：XXXXXXX

开户行：XXXXXXX

账号：XXXXXXX

申请人(物业服务企业或业委会公章):

年 月 日

说明：

1：维修资金按施工合同约定划拨至收款单位账户。2：请附工作人员身份证复印件。

物业专项维修资金划拨申请书（垫付）

广州市物业专项维修资金管理中心：

XXX小区（楼盘）XXX（工程项目）已竣工验收合格，我司已垫付该工程项目工程费用组织维修，工程竣工验收报告已公告7日以上。现提供工程发票及相关材料，申请划拨维修费用至XXXX（收款单位名称），账号信息如下：

户名：XXXXXXX

开户行：XXXXXXX

账号：XXXXXXX

物业维修资金审计制度范文 第五篇

1.公用设施的维修资金的管理程序:

a).公用设施的维修资金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对资金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出;

b).公用设施专用资金的银行利息可以作为维修资金的日常开支;

c). 财务部会计根据公用设施维修资金的收支单据编制记账凭证、登记账簿,按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行独立的账务处理;

d).小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修资金的收支账目有疑问,可向下列单位提出质询;

-业主管理委员会;

-管理公司或下属管理处。

e).管理公司或下属管理处接到质询后:

-原则上应在7日内予以答复;

-特殊情况可另行处理。

2.房屋本体维修资金的管理程序:

a).财务部会计应对房屋本体维修资金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修资金;

b).经办人凭房屋本体维修资金支出的原始任据,按费用审核报销标准作业规程中的相关规定到财务部办理报销手续;

c). 财务部会计将房屋本体维修资金的报销单据按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理;

d).如小区内的日常小修超过了房屋本体维修资金的比例,则应:

-经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;

-将超出的部分在下年度房屋本体维修资金的小修费里冲抵;

-经业主管理委员会决定提高本体资金标准来弥补。

e).小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修资金的收支存有疑问,可以;

-向业主管理委员会查询;

-向公司财务部查询。

物业维修资金审计制度范文 第六篇

物业专项维修资金交存使用流程

1、日常收取的物业专项维修资金交存指南流程

代收付合同签订

物业服务企业选定一家国内商业银行作为自己的结算专户银行，到区管理机构领取盖有市基金中心代收付合同专用章的代收付格式合同，与结算专户银行签订代首付三方合同。

物业区域注册

1、物业服务企业协助业委会在维修资金信息管理系统上注册用户，填报《物业区域注册申请表》、《分栋分户表》和《公用设施设备表》，并经业主委员会确认盖章。

2、物业服务企业持注册材料，包括上述表格的电子数据，向区管理机构申请注册。区管理机构及时在维修资金信息管理系统中对业主委员会建立登陆账户及密码，并用信封封存，由物业服务企业领取转交业委会。物业服务企业、业委会登陆维修资金信息管理系统完善各自的注册信息，并填报物业区域结算专户账号等信息。

3、区管理机构根据需要将电子数据转入维系资金信息管理系统：核查维修资金信息管理系统中物业服务企业录入的开户账号信息、代收付合同（自动托收）信息，确认后传专户银行端系统，另传三方代收付合同给专户银行；将注册资料归档。

日常交存

1、物业服务企业根据相关规定按月向业主收取日常收取的物业专项维修资金并存入结算专户。按规定期限（最长不超过三个月）在维修资金信息管理系统内以户为单位填报本小区缴交维修资金的信息，经检核无误后提交。

2、提交数据后，即打印《日常维修资金交存名册表》（2份）及《欠缴业主名册》，《欠缴业主名册》，或有异议经处理后持交存需提交材料到所在区管理机构办理交存手续。

3、所在去管理机构根据《日常维修资金交存名册表》在维修资金信息管理系统内确认本次交存金额，同事将《日常维修资金交存名册表》1份报呈至市基金中心。

4、专户银行根据系统内确认结果于固定时间办理自动扣款手续，开具财政局监制的专用往来收据，邮寄至物业服务企业。专户银行将专用收据市管理机构联送交市基金中心，市基金中心经办人员核查到账维修资金。

日常交存的物业专项维修资金申请材料

物业区域注册提交材料

1、《物业区域注册申请表》（原件）

2、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

3、业委会备案表（复印件、核原件）

4、经去主管部门备案的物业服务合同（复印件、核原件）

5、《分栋表》、《分户表》和《公用设施设备表》（原件）

6、《物业区域注册申请表》及《分栋分户表》和《公用设施设备表》的电子数据

7、三方代收付合同（原件）

8、结算专户审批表（复印件、核原件）

9、区管理机构认为应提交的其他材料。

日常交存提交材料

1、身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件、核原件）

2、《深圳市日常维修资金交存申请表》（原件）

3、《日常维修资金交存名册表》（2份，原件）

原房屋本体维修基金（住宅维修基金）移交

1、清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会决定移交给市管理机构指定的物业专项维修金账户（也可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止）。

2、物业服务企业将清算后的本物业区域内的原本体维修基金余额及详细的收支明细和欠交业主名册送交业主委员会予以公示，公示期应不少于15日。

3、公示期内有异议的，业主委员会负责组织异议人、物业服务企业等核实、处理。对于欠缴业主，业委会或授权物业服务企业限期补交。

物业维修资金审计制度范文 第七篇

物业专项维修资金问答

一、什么是物业专项维修资金？何时执行的？

物业专项维修资金(俗称“大修基金”)《重庆市物业专项维修资金管理办法》是经2010年11月27日市人民政府第90次常务会议通过，于2011年3月1日起施行的。

二、物业专项维修资金该缴多少？ （1）、有电梯没电梯的不一样。

有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期大修基金的交存标准，由各区县(自治县)人民政府确定。

三、物业专项维修资金什么时候缴？

买房办理合同备案登记时

四、业主在买房时缴纳的是首期大修基金，那什么条件下业主需要续缴大修基金？

《办法》规定，业主的大修基金账面余额低于首期交存额30%的，管理单位应告知业主续交。

五、这笔钱到底由谁来管？

主管部门和业委会均可；业主大会成立后，有两种管理方式可以选择：一是继续由主管部门代管，二是由业主委员会管理。在业主委员会管理期间，如果经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请由主管部门重新代管大修基金。

六、什么情况下能使用物业专项维修资金？

根据2011年３月１日起施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，涉及大修基金的有如下四种情况：

1、专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

2、部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；

3、全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；

4、房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊相关费用。

整理收集邓斌

物业维修资金审计制度范文 第八篇

物业专项维修资金宣传讲话稿

各位观众、各位业主：

大家好！

为了加强本县的物业管理，维护社会安定团结，保障物业共用部位、共用设施的正常使用，维护广大房屋业主的共同权益，南宁市于2009年开始出台《南宁市物业专项维修资金管理办法》，并于2009年11月1日开始实施。我县已由县住房和城乡规划建设局下达了横建政发[2011]21号文，贯彻实施《南宁市物业专项维修资金管理办法》。

专项维修资金是“房屋的医疗和养老保险金”，它取之于民用之于民，可以保障居住条件，延长房屋的使用寿命。购买房屋是城镇居民家庭的一件大事，很多人是倾尽一生的积蓄，所以每个人都想房屋的使用寿命长一些，环境好一些，但是，房屋也存在着衰老，也会破损。比如屋顶漏雨时，如果不能及时维修，水就会在防寒层内四外漫延，导致整个房顶毁损，给住户造成巨大的经济损失。如果缴纳了维修资金，有资金做保障，及时维修，就能避免上述事情发生。不缴纳维修资金，当房屋发生维修时就要在全体住户中筹集资金来解决维修问题。这需要一个漫长的过程，特别是住户的经济状况和个人素质问题会直接影响筹集资金的成败。为此，国家xxx、财政部于1998年颁布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》。规定凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

我县的物业专项维修资金存入县财政专户管理，由横县房地产管理所具体负责监督管理本县物业专项维修资金归集与使用，指导本县物业专项维修的日常工作，并委托中国银行横县支行和中国邮政银行横县支行为本县物业专项维修资金的专户管理银行。

交存物业专项维修资金是每一个业主应履行的义务，希望各位业主在横县房地产管理所的指导下及时足额的缴纳专项维修资金，这有利于提高和保持房屋的完好率，达到物业保值增值的目的，维护社会综治稳定，构建和谐社会。在此，也祝各位业主安居乐业，身体健康，合家幸福！

物业维修资金审计制度范文 第九篇

1、物业专项维修资金用来做什么？

物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。比如，保修期满后屋顶渗水、外墙维修、主下水管道维修、更换落水管等，房屋养老就靠它了。

2、物业专项维修资金按什么标准交存？

目前我市首次交存物业专项维修资金，由业主以购房款总额为基数，按照1%的比例交存。

3、交存物业专项维修资金需要提供哪些资料？

①、商品房、集资建房、货币化分房应提供：

1、购房合同（核对原件）；

2、购房发票（核对原件、收复印件）；

3、备案认书（核对原件、收复印件）。 ②、二手房（含拆迁房）应提供：

1、地税局《存量房计税价格通知单》（核对原件、收复印件）；

2、产权市场处《马鞍山市房屋权属转移登记申请书》（核对原件、收复印件）；

3、房屋拆迁协议（核对原件、收复印件）。

4、变更过户物业专项维修资金需要提供哪些资料？ ①、卖方应提供：

1、房屋所有权证（核对原件）；

2、身份证（核对原件）；

3、委托书（收原件）、委托人身份证（核对原件）及受托单位的承诺书；

4、离婚协议书或者法院判决书（核对原件、收复印件）；

5、赠与或继承公证书（核对原件、收复印件）。②、买方应提供：身份证（核对原件或复印件）。

5、房屋灭失等原因退款需要提供哪些资料？

1、提供《房地产注销登记证明》（核对原件、收复印件）；

2、身份证（核对原件）。

6、如何申请使用物业专项维修资金？

物业维修资金审计制度范文 第十篇

接贵办公室转来的供销社居民楼内的十户居民“关于要求维护居民生命安全和生活秩序的诉求”的信件后，我社十分重视，县供销社立即召开会议成立调查和整改小组，蹲点中心社现场解决居民反映的问题，经过几天的调解和具体整改，中心社、经营户、居民代表三方签订了“居民反映问题处理办法”，现将处理情况汇报如下：

1、居民反映店面堆放水泥过重，房屋基础无法承受的问题

经三方协商处理办法为：在现租期内，限制经营户在店面内水泥堆放高度，每垛水泥堆码数在5-8包范围内。在下一年租期内经营户不得在店面内堆放钢筋、水泥。

2、居反映经营户在店面前卸钢筋，致使楼体抖动的问题

经三方协商处理办法为：在现租期内为确保房屋安全，经营户不得在店面内和距店面门口5米范围内直接从车上将钢筋等重物卸倒在店内和地面。在下一年租期内经营户不能在店面内经营钢筋、水泥。

3、居民反映经营户电表箱装在居民楼楼梯间的问题

经三方协商处理办法为：由于经营户的用电设施，是县电力公司安装的，经营户不能擅自拆移，应向县电力公司申请将各经营户的电表移装至各经营户租用的店面。

4、居民反映经营户买卖，装卸水泥灰尘较多的问题

经三方协商处理办法为：在现租期内，经营户在经营时，应控制产生灰尘，并经常洒水和清扫散落的水泥、灰渣。在下一年租期内，经营户不得在店面内经营水泥。

5、居民反映噪音干扰问题

经三方协商处理办法为：在现租期内严格控制液拉机和锯板机开机时间，在早上8点以前，中午2点半以前，下午6点以后不得开机，影响居民休息。在下一年租期内，中心社出租的店面内不得经营钢筋、水泥。

6、居民反映货物车辆占用通道，影响居民出入问题

经三方协商处理办法为：①经营户在停放货物车辆时，不得封堵过道影响居民出入。②经营户有责任要求装、卸货物的车辆不得停放在进出通道内。③拉钢筋时不得将钢筋堆放在影响居民出入的通道上。

7、居民反映院落不关锁的问题

经三方协商解决办法为：大门统一配锁匙每个住户配一把，租用了院子内仓库和场地的经营户各一把，大门晚上随进、出随锁，各自尽各自的责任，确保院子内部安全。

以上各问题的解决办法，从商定时起开始整改，中心社，居民监督落实。同时三方达成共识，在今后的生活和经营中，各方尽到自己的责任，维护小区环境，创造良好和谐的生活和经营氛围。

反映情况报告范文（二）

闸北区政协负责人：

因为政府主管部门（闸北区共和新路街道房办、城管综合治理办）行政不作为。致使新一届业委会无法开展正常工作。420户业主利益直接受到侵害。

事实与理由：

2、改选工作进行的相当顺利，按照《关于实施“上海市住宅物业管理规定”的若干意见》第七条，90日即可完成的工作，却人为拖了9个月，直到12月17日新一届业委会备案证才发下来。

3、12月17日颁发业委会备案证的当天，街道房办、城管综合治理办负责人就告知我们：原服务的舒馨物业公司将在本月31日结束服务要撤离。而原服务合同条款约定，必须延迟3个月待新的物业公司选聘结束，方可撤离。主管部门只留给申地公寓业主9个工作日，要新一届业委会去完成物业公司选聘工作。作为政府主管部门对舒馨物业公司违约撤离不制止，放任不管。而对广大业主存心刁难，居心何在。

4、新一届业委会产生，前业委会至今不肯移交。根据《上海市住宅物业管理规定》第二十五条，前业委会必须向房管办移交相关的档案资料和财物。房管办负责人说：“前业委会没有东西交给我们，我们拿什么交给你们”。由于政府主管部门行政不作为，造成至今不肯移交。

5、为配合政府做好“维稳工作”、避免小区出现物业管理真空、导致不安全、混乱现象。新一届业委会突破重重困难，投入大量人力、物力和财力，外出寻求肯来托管的物业公司，并按法规程序做了大量工作，终于有了成果。上海爱仁物业公司已进入小区进行托管。

7、由于前业委会所有报表资料不移交、舒馨物业公司审计报告不交接，所有财务、开户银行相关事宜不交接。所有小区相关费用数据无从知晓，上海爱仁物业公司勉强在小区服务。

9、由于维修资金至今没有开通，爱仁物业公司各项工作已难以维持，小区日常工作也将无法开展。新的业委会既然请人家进来，此刻确实也难以有所交代。

鉴于以上九大原因与阻力，致使新一届业委会为业主服务的一腔热情被严重挫伤，已感心力焦瘁。作为新选出来的7位业委会成员，万万没有想到：我们不拿一分钱报酬，投入了大量精力和人力、自己垫了很多钱，义务为小区广大业主办事服务会这么难，舒馨物业公司无端占有小区共有物权和财产，作为政府主管部门在政策法规已明确的情况下，应该管的事情而不管，因该讲的原则而不持立场，两个小时即可搞定的事情，却让我们申地公寓业主依法维权了近十年，新一届业委会奔波了至今，至今仍无进展。（最后却称要求我们在政府主管部门不持立场的情况下，提出政府搭平台，让我们与既没有产权证和使用权的舒馨物业公司进行协商，如何分割属于全体业主的物权与财产，你说荒唐不荒唐。天下哪有物业公司来分业主的事情？不知国家的法律是否允许这种荒唐的事情在你们管辖的地区存在下去。）任何事情若政府有关部门不作为，正气得不到弘扬，那么很多事情肯定是办不成的，以免产生想象不到的后果。

无奈之下我们只能请公正的政府部门主持正义，使420户的小区业主享受党和政府创造的和谐社会，不让业主的资产流失！如果再得不到解决，我们将继续为420户业主的利益进行依法维权！

我们相信政府的公正和廉政！

反映情况报告范文（三）

报告人：浦城县莲塘镇山桥村村民。

报告事由：我村现任村支书徐芳忠在担任村主任、村支部书记期间严重违纪国法，采取非法手段虚构事实期上瞒下，骗取国家财物和上级党组织的荣誉，同时还非法大量出卖村集体土地经村民建私房，严重破坏基本农田保护条例等严重违法行为。具体事实如下：

二、前几年xxxxxx为了化解农村债务，出台中央财政转移支付政策，对拖欠村小学工程款等债务由中央财政转移支付，徐芳忠为了骗取国家的财政转移支付款，采取伪造虚假合同，一次性骗取国家财政转移支付款104000多元。事实上我村小学是1990年建的，当时并无拖欠工程款，工程队是浦城县水南工程队黄荣庭承建的，而徐芳忠为了骗取财政转移支付款却以村主任谢重阳的名议虚构了一份假合同，骗取财政转移支付款10余万元这是有据可查的事实。

四、化公为私非法侵占农田自然灾害保险理赔款。20**年我县为了减轻自然灾害给农民带来的损失，为全县农业生产投保自然灾害险，我村因受自然灾害获赔款3000元，此款本应归受灾农户所有，然而徐芳忠却将此款占为已有。其行为明显属于贪污行为。

五、20**年浦城县交警大队为了方便群众培训摩托车，与我村委联合举办摩托车培训班，并从所收取的培训费中分成20000多元给村委会作为费用开支，然而徐芳忠并未把其款用于该项支出，其开支全部由村财支出，而将此款除每个村两委副职干部发给300元作为误工补贴外，余款由村支书、主任俩人私分占为已有。

六、徐芳忠身为村党支部书记对涉及村民利益的事莫不关心，凡是对自己有利的事却绞尽脑汁，弄虚作假欺上瞒下，干尽损人利己之事。如，今年春季我村的水坝被洪水冲毁，造成100多亩稻田元水灌溉，30余亩稻田抛荒，群众多次找他反映要求想办法解决，他却无动于衷。从而导致至今春无法耕种。相反去年徐芳忠为了得到新闻媒体的宣扬以提高自已的知名度，以捞取政冶资本。则利用抗灾自救的有利机会，请报社、电视台记者亲临现场，录像、采访。并借机无中声有大肆吹嘘，谎报救灾投入，如：买500元电缆线，则称买10000多元电缆线。新闻媒体采访时种下的玉米第二天就派不党员犁掉，总之徐芳忠只顾自已名利双收，却不顾群众劳命伤财。

物业维修资金审计制度范文 第十一篇

甲方（盖章）：_____________________

负责人或委托代理人（签字）：_______

经办人：___________________________

地址：_____________________________

电话：_____________________________

传真：_____________________________

邮编：_____________________________

_____________年_________月_______日

乙方（盖章）：_____________________

物业维修资金审计制度范文 第十二篇

【摘要】本文从审计在投资控股公司发展中的作用着手,以天马公司为例,从管理体制及内部控制制度、会计核算两个方面详细论述了投资控股公司审计存在的问题,同时指出了解决方法。

[关键词]投资控股公司 审计 问题

审计是企业内部监督和自我约束的主要载体,审计不是仅限于对经济活动某个方面实行审计监督,也不是简单的查处案件和违纪问题。更重要的是要为加强经济管理,提高经济效益服务。审计一方面可以促进投资控股公司加强管理,另一方面也可以在投资控股公司依法经营过程中发挥预警作用,因此,进一步加强和改进公司审计工作,对国家经济的发展将会起到重要的作用。以下笔者将对投资控股公司审计问题进行探讨。

一、管理体制及内部控制制度的问题

1. 所有权与经营权的分离问题

大部分企业集团虽然成立了投资公司,但缺乏合格的专业投资人才,更缺乏投资的经验,企业集团常选派一名公司副总兼任投资公司的董事长(这名副总也可能兼任许多二级单位的董事长),投资公司的总经理由外聘的经理人担任,投资公司高级管理人才的聘用和内部机构的设置及日常的经营活动由总经理负责。因此,如何完善公司经理人的激励和监督机制及财务总监委派制度是投资公司管理的头等大事,充分的授权必须与监督相结合,在完善经营者对企业经营管理活动控制的同时,必须完善所有者对经营者的控制。审计人员应对因内部控制制度不健全或失控引起的错误与舞弊予以充分关注,以更多的审计程序去测试其内部控制制度是否值得信赖。

2. 监督机制不完善

许多投资公司内部的审计部门由分管财务的副总负责,分管财务的副总对公司总经理负责,这样的组织结构大大削弱了审计监督力度,易形成“一言堂”,无法及时揭露公司存在的问题,更无法及时对存在的问题予以纠正。因此建立股东会(或董事会)领导下的独立审计委员会非常必要。而在此情况下,作为国家审计机构的审计人员在检查测试其执行《独立审计具体准则第!!号―――考虑内部审计工作》时应持特别谨慎的态度。

3. 风险投资决策程序不规范、不科学

如投资项目有的经总裁办公会通过,有的经董事会通过,有的是控股股东直接通过,有的项目已投资数年却提供不出任何相关决议文件。像这样的决策程序不但增加了投资项目的风险程度,同时也会造成责任不明确。审计人员在审计时应提请投资公司建立健全有效的投资风险内部控制制度,建议投资公司设立风险控制委员会(由公司董事组成,对公司董事会负责)、专家顾问咨询委员会(由外部专家组成,公司总经理根据业务需要决定是否聘请)、投资决策委员会(由总经理、副总经理、投资总监和相关业务部门负责人组成),制定相应议事规则,并规定所有的投资项目必须经以上委员会通过。

4. 投资前风险规避不足

由于缺乏风险投资的操作经验,在投资项目时,都不同程度地出现了在项目尽职调查阶段对很多风险估计不足,在可行性研究报告中定量分析方法利用得较少,定性分析方法运用得较多,许多数据的来源依据不够权威,而且对估计到的风险处理和控制办法不得当,从而在一定程度上造成了投资前对风险的规避不力。

二、会计核算中存在的问题

1. 其他应收款核算中存在的问题

(1)“妙用”银行承兑汇票融资,占用银行资金买卖股票。

例如,相关人员审计天马投资公司时发现该公司在“其他应收款――黄河股份”科目中经常发生一收一支的往来款,期末有时转平,有时留有余额;对该款项向天马投资公司函证时,函证结果是双方余额核对一致,从函证结果看应该没什么问题。但相关人员发现天马公司与黄河股份并无实质易,带着疑问与天马公司充分沟通后,事实真相为:天马公司在证券市场投入大量资金买卖股票,以致股东投入的资本金不够用,直接从银行贷款又违反中国人民银行《关于禁止银行资金违规流入股票市场的通知》的规定,于是,天马公司在无实质交易事项的情况下,与银行充分沟通后,由天马公司向关联企业黄河股份开具银行承兑汇票,黄河股份用银行承兑汇票先向银行贴现,然后再将从银行取得的贴现款转划给天马公司,从而达到从银行融资的目的。其会计处理为:办理银行承兑汇票时,借记“其他应收款――黄河股份”,贷记“应付票据――银行”;关联企业贴现转回时,借记“银行存款”,贷记“其他应收款――黄河股份”;偿还银行款项时,借记“应付票据――银行”,贷记“银行存款”。从形式上看天马公司是从关联方取得借款投入股市,本质上还是在违反了票据法的前提下,占用贷款买卖股票,扰乱了金融秩序。

(2)挂有长期投资性质的款项

仍以天马投资公司为例,相关人员在审计天马投资公司时发现该公司在“其他应收款――永信公司(关联方)”科目挂有8000多万元,时间已几年,询证相符;经与管理当局座谈和审阅董事会文件,事实真相为:天马公司为了打造一个融资平台,欲控制一家上市公司,因种种原因,收购过程中该上市公司停盘,停盘时天马投资公司持有该公司股票的市价为4000万元。该事项已形成亏损,为了经营业绩、规避责任,天马投资公司将该投资款挂在关联方名下,迟迟不作处理。针对这种情况,审计人员应首先建议将该款项由其他应收款调入长期股权投资,然后再搜集相关证据,取得对方单位审计后的会计报表,根据实际情况计提长期投资减值准备。

(3)挂有为其他单位代为投资款项,虚假成立公司,账外炒作

相关人员在审计天马投资公司时发现,1998年2月天马投资公司出资20万元,昆仑物业公司(非关联方)出资10万元成立大正科技公司,大正科技公司的损益表从成立至2003年底仅仅发生了15200元的管理费用和财务费用。天马投资公司解释:成立大正科技公司是为了开发一个高科技项目,预测效益非常好,后来因情况发生变化,高科技项目未能实施开发,故一直未正式经营,并提供了大正科技公司的营业执照、公司章程、验资报告等。相关人员发现天马投资公司与昆仑物业的业务往来不多,在1998年1月有一笔10万元的往来款,落实付款依据,未有相关协议支持,带着疑问欲到昆仑物业了解情况,不得已天马投资公司吐露了真实真相:成立大正科技公司时,为了规避以后充分披露关联交易的麻烦,并达到工商局所要求的出资股东数,天马投资公司将10万元资金转给昆仑物业公司,昆仑物业公司再作为投资款划转到大正科技公司账户,委托昆仑物业公司代为投资持股,并签订了委托持股协议。弄清代为投资持股后,一个疑团又袭上心头:既然当时是为了开发效益很好的高科技项目,天马公司为什么不与其控股的子公司成立大正科技公司?相关人员凭着职业敏感详细查阅了天马公司相关的董事会纪要,并与相关人员进行了充分了解和沟通,事实真相为:天马公司受托管理了4000万元的个人理财资金(大部分是投资公司及关联方内部人士),违规签订了有固定回报的协议,为了逃避监督,便于在证券市场炒作,成立了大正科技公司,以大正科技公司名义在证券公司开户,所有业务不入账;同时还发现,因近几年证券市场持续下跌,无法保证固定回报,为了扩大盈余,天马公司将从银行取得的贴现款直接转划到大正科技公司在证券公司的开户,炒作一段时间后,再将该贴现款通过关联方划转到天马投资公司,盈余留在大正科技公司证券账户,实质是利用公款炒股以赚取个人或部门利益。因大正科技公司资产规模和累计损益金额很小,在众多被投资单位中不为注册会计师所关注,遇到审计或检查时,便以大正公司未实际经营为由蒙混过关。

针对上述代为投资的情况,因成立大正科技公司的出资方式、出资程序不符合《公司法》的规定,审计人员应建议投资公司在限定的时间内理顺股东的法律关系,必要时提请投资公司充分披露相关信息。对账外炒作证券事项,审计人员应要求投资公司提供大正科技公司在证券公司的所有资料,包括证券交易记录及资产组合评估报告等,核实清楚在账外炒作资金的数额、盈余情况,重点落实因违规炒作造成的国有资产流失数额,并将该舞弊行为及时告知该投资公司管理当局,如果无法落实清楚,审计人员应视情况出具保留意见、否定意见或无法表示意见的审计报告。

2. 委托理财(贷款)事项中存在的问题

(1) 协议的问题。

第一种情况是与受托方关系不错,特别是受托方是关联方时,未签订书面协议,只是口头委托;第二种情况与受托方签订了无效的协议,在正式委托理财协议之外,签订有资金保底收益率的附加协议。证监机构字[2001]265号《关于规范证券公司受托投资管理业务的通知》规定“受托人必须与委托人签订受托投资管理公司,以委托人的名义设置股票账户和资金账户,并通过委托人的账户进行受托投资管理”、“受托人应根据在与委托人签订的受托投资管理合同中约定的方式为委托人管理受托投资,但不得向委托人承诺收益或者分担损失”。不签订协议使委托理财的风险增大,容易诱发舞弊事项;签订有资金保底收益率的附加协议,一旦出现纠纷,会被法院依法认定协议无效。针对上述情况,审计人员应提请投资公司予以纠正,同时评估对审计报告的影响。

(2) 利用银行信贷资金进行委托投资。

证监机构字[2001]265号《关于规范证券公司受托投资管理业务的通知》规定“委托人必须履行下列义务:确保未利用银行信贷资金进行委托投资,并对委托投资资产来源及用途的合法性作出承诺”,因此审计人员在审计时,应将委托投资事项的资金总额和自营炒股资金总额之和与所有者权益总额和占用的正常往来款项总额之和进行分析对比,若前者大于后者,就可能存在违规行为,审计人员应特别关注。就该事项审计人员应及时与投资公司沟通,并建议其及时纠正,并考虑是否将该事项告知受托方。同时评估该事项对会计报表的影响,决定在审计报告中如何予以反映。

(3) 将委托理财事项挂在往来中。

投资公司将委托理财事项挂在往来中,主要目的有三个:一是将委托理财收益形成“小金库”,在体外循环;二是为了粉饰业绩,不确认委托理财损失;三是将委托理财收益直接抵扣往来款,不确认收益。第一种情况主要是涉及到舞弊,审计人员应落实清楚,及时告知管理当局,若无法落实清楚,应视情况出具保留意见或否定意见的审计报告。第二、三种情况可能涉及到管理当局舞弊和故意影响报表盈余,审计人员应重新评价管理当局声明的可信性,同时扩大审计范围,以确信在其他方面不存在类似情况。

(4) 确认委托理财收益的依据不充分。

投资公司一般根据证券公司资金账户内部转账凭证、资金利息归本单、资产委托管理报告等确认委托理财收益,而以上文件只能反映委托资产的期末状况,无法确认“投资收益”的完整性。针对上述情况审计人员应取得证券公司提供的准确、完整的受托投资管理情况、证券交易记录及资产组合评估报告,必要时获取受托方已审计的会计报表或到受托方进行核对确认;否则应当视同审计范围受到限制而出具保留或无法表示意见的审计报告。

(5) 委托贷款核算存在的问题。

《企业会计制度》规定,期末时,按照委托贷款规定的利率计提应收利息,计提的应收利息,贷记“投资收益”科目。企业计提的利息到期不能收回的,应当停止计提利息,并冲回原已计提的投资收益。审计人员审计时要特别关注投资公司有无不按期计提利息、只在贷款收回时核算利息的情形,同时还要特别注意对效益不好的关联方的委托贷款是否足额计提利息、是否应当计提相应的减值准备。审计人员应依据具体情况作出审计调整或恰当的审计披露。

参考文献:

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物业维修资金审计制度范文 第十三篇

【摘 要】 笔者对2006年注册会计师对深市A股上市公司出具的审计意见进行统计分析后发现，非标准无保留审计意见占上市公司年报的比例依然较高。笔者试图从多个角度对审计意见类型进行分析比较，找出非标准无保留审计意见的影响因素，探讨非标准无保留意见所传递的信息含量，以期为审计报告的使用者提供相关建议。

【关键词】 深市； 上市公司； 非标准审计意见

自从1997年我国上市公司审计报告中首次出现拒绝表示意见（后改为无法表示意见）和否定意见以后，盈利能力差、资产质量差、经营风险大、财务风险大以及市场风险大等成为获得非标准无保留审计意见公司的基本特征，非标准审计意见昭示了上市公司所面临的经营困境和财务风险，被出具非标准审计意见的公司一般来说更有可能存在内部控制问题，财务报表往往存在更多的重大错报和舞弊风险。因此，及时对年报审计意见进行分析，对关注报表使用者的各方人士有重大意义。

一、2006年深市A股上市公司审计意见总体分析

2006年深交所621家A股上市公司中620家公司按期披露了年报。据统计，这620家公司中，551家公司被出具了标准无保留意见的审计报告，占，69家公司被出具了非标准审计意见，占，具体情况如表1所示：

二、2006年深市上市公司非标准审计意见类型具体分析

（一）有关带强调事项无保留意见的情况

1.涉及持续经营能力的不确定性。注册会计师对持续经营能力明确提出疑虑的公司有19家。这些公司普遍存在巨额担保、多讼、逾期债务问题，伴随着主业停顿、巨额亏损，公司面临十分被动的局面。如SST光明、S*ST亚华控股、S*ST深泰、S*ST重实、ST星源、ST兴发、SST鑫安等。

2.有重大财务风险。在获得带强调事项无保留意见的上市公司中，大多由于注册会计师认为该公司面临重大财务风险，而在强调事项中说明，提请报表使用者注意，如下列事项：连续亏损，主业萎缩，借款逾期，营业资金为负，主要经营性资产被冻结，资不抵债。如ST太光、中科健公司、S*ST中辽、S石炼化、S*ST生化、S*ST深泰、S*ST炎黄、SST东海等。

3.对公司经营业绩有直接影响的事项。（1）由于计提八项准备而对公司业绩有重大影响的事项。如新都酒店所投资的北京王府井利生项目（房产），因存在所有权缺失和无法行使租赁权，新都酒店于本年度对该项目计提了人民币5 868万元的资产损失准备。（2）其他原因导致对公司业绩有重大影响的事项。如普宁市雷伊纸业有限公司尚未正常批量投产，该项目何时能正常生产受未来不确定因素影响；SST星源，由于合作一方香港春风有限公司违约，没有付清征地补偿费，预计未来开发该项目存在一定风险，可能需要补交征地补偿费和拆迁费增加开发成本。（3）对公司经营业绩有直接影响的特殊关注事项。例如北京化二因涉及环保问题，其主业正处于转换过程中。

4.对大量诉讼案件提示关注。（1）担保诉讼。如由于亚华控股、S*ST嘉瑞等为关联方提供巨额担保、诉讼产生较大的或有风险。（2）借款诉讼。如东北电气、S*ST华塑。（3）租金诉讼。如鄂武高。（4）其他诉讼与纠纷。民事诉讼，如东方电子；刑事诉讼，如深圳机场；合同纠纷，如*ST派神；股权纠纷，如新都酒店。

5.对公司具体会计处理事项的关注。例如佳纸股份2006年12月31日在工行佳木斯市分行的贷款账面数为38 850万元，该款项系因工行佳木斯市分行贷款户在佳纸股份与佳纸集团之间未能分账管理造成的。

6.其他引起注册会计师重点关注的事项。（1）有关法律手续尚未办理完结的；（2）对公司有重大影响的合同。如*ST派神、东北电气。

（二）有关保留意见（包括带强调事项的保留意见）的情况

1.因审计范围受到局部限制被出具保留意见的情况。（1）因对控股或参股公司的投资无法确认，而导致对上市公司财务状况和经营成果无法确认的情况。如TCL、ST南控。（2）由于对大股东大额债权坏账准备计提合理性无法确认，导致无法估计这些欠款能否收回的情况。如S三九，ST科龙。（3）公司巨额亏损，无法估计对公司持续经营能力影响的情况。如S*ST天发，S*ST聚友，SST长岭等5家公司。（4）因存在担保、诉讼等或有事项，以及股权转让等法律行为手续未办理完结，无法作出合理估计的。如S深物业、ST科龙。（5）应收账款能否收回的不确定性。如湖北迈亚、四环药业。（6）资产减值准备计提合理性无法确认。如S*ST聚友、如意集团。（7）对债权债务真实性和完整性无法确认。如SST长岭。

2.对公司财务处理存在异议。如长岭股份在编制汇总报表环节中，将“家电销售公司”的“其他应收款――厂内往来”借方余额与长岭股份本部“应收账款――应交销货款”贷方余额相抵销，由于未能提供相关的资料来证明上述科目存在对应关系及抵销后差额进损益的依据，致使注册会计师无法确认这一抵销方法的正确性。

3.重大会计差错调整的完整、准确性问题。深物业公司对短期投资进行清理，发现以前年度未入账的股票、基金等证券投资，对此作出重大会计差错更正。

4.受到司法部门调查或证监会检查，结论尚未明确的情形。承德帝贤针纺股份有限公司大股东王淑贤先生承诺以所持公司173 604 000股股票（占公司总股本的）偿还债务，该股票已经全部被司法冻结。

（三）有关无法表示意见的情况

1.公司计提巨额准备，导致财务危机，注册会计师无法确认的情形。如S*ST大通、朝华集团公司、S*ST三农、S*ST海纳等。

2.大额逾期借款及其相关诉讼和巨额担保引发的巨额连带责任风险。此类事项所占比例较高，有ST远东、ST创智、S兰光、丹东化纤等13家公司。

3.因控股或参股公司审计范围受限，导致对上市公司报表整体反映无法确认的情况。如*ST本实，S*ST东泰、S*ST朝华等6家公司。

4.其他注册会计师无法表示意见的情况。（1）受司法部门调查或证监会等部门的检查，结论尚未明确的情况，如ST东远和ST创智；（2）巨额资金占用，如ST威达、S*ST海纳；（3）因公司上一年度财务报告存在重大问题，如SST星美；（4）财产权属问题。如S*ST东泰、SST星美。

三、2006年非标准审计意见情况综述

（一）非标准审计意见比例仍然较高，上市公司风险水平仍不乐观

2006年年报显示，共有69家公司被出具了非标准无保留的审计意见，占深市主板公司的。非标准审计意见中，带强调事项段的无保留审计意见为35家，与2005年持平；保留意见由2005年22家下降到6家，但带强调事项段保留意见由2005年的7家上升到11家；而无法发表意见的仍高达18家，其中5家公司账面实现盈利，但会计师事务所出具了无法发表意见的审计报告。被注册会计师出具非标准无保留审计意见主要集中于盈利能力差、资产质量差，财务、经营风险大，持续经营能力低的上市公司。2006年度非标准审计意见总体比例较2005年有所下降，说明通过股权分置改革、占用资金清欠以及相结合的资产、债务重组等行为的实施，在一定程度上改善了上市公司的状况，但从公司被出具非标准审计意见来看，上市公司财务和经营风险仍处于高水平，资产质量尚无法令人乐观。

（二）亏损上市公司、S*ST公司更易获得非标准无保留意见

2006年深市按期披露年报的上市公司共620家，亏损上市公司共76家，亏损面达，审计意见类型统计见表2。

在亏损上市公司中被出具非标准无保留意见的占，与之相对应，若以所有上市公司为样本，被出具非标准无保留意见的上市公司占，亏损上市公司的比例远高于所有上市公司。亏损上市公司中被出具无法表示意见的有13家，占所有上市公司的。而保留意见10家，占所有上市公司的。也就是说，大部分的亏损上市公司更易获得非标准无保留意见的审计报告。被出具非标准无保留意见的上市公司中，ST、*ST、SST、S*ST公司占了相当大比例，占。深市上市公司获得非标准审计意见的有76家，其中S*ST公司有22家，占，尤其是被出具无法表示意见的公司几乎全部是S*ST公司。

（三）违反会计准则、会计制度的上市公司易获得非标准审计意见

我国会计准则、会计制度还有许多不完善的地方，导致财务人员在编制财务报表时有空可钻。例如2006年上市公司年报非标意见涉及滥用会计估计的比例很大，成为部分公司被出具无法表示意见报告的主要理由，有9家上市公司在审计意见中提到计提坏账准备充分性和合理性无法确认，如ST东远、S*ST大通、S三九等。滥用会计估计行为已不是新问题，但随着财政部相关会计准则的出台，上市公司通过债务重组、资产置换与非货币交易等行为来操纵利润的手法已经不可能。而会计估计主要在于公司的主观判断，一些公司利用计提多少不好具体规定这个灰色地带肆意进行巨额计提，从而对业绩造成重大影响。而注册会计师的意见并不能影响到公司对自身的“合理估计”，能做的只有出具非标意见以便免责。再有对上市公司资产减值准备计提的准确性以及测算所依据的假设存在疑问，也成为会计师出具非标准审计意见比较集中的原因之一。

四、建议

（一）注册会计师应对易被出具非标准审计意见的相关事项给予更多关注

注册会计师应对有重大财务风险，计提巨额准备，大额逾期借款及其相关诉讼和巨额担保引发的巨额连带责任风险等持续经营能力不确定性的上市公司重点关注，尤其对亏损上市公司，S*ST公司更应提高警惕。这类上市公司昭示了所面临的经营困境和财务风险，一般来说更有可能存在内部控制问题，财务报表往往存在更多的重大错报和舞弊风险，更易被出具非标准审计意见。

（二）进一步规范带强调事项段无保留审计意见的运用，细化出具审计意见方面的规定

因为笔者在分析2006年注册会计师对深市上市公司出具的非标准审计意见时，发现注册会计师出具的非标准审计意见不明确、不规范，个别注册会计师仍存在以强调事项段代替保留意见的情况。

（三）建立与完善相关体制制度，提高注册会计师审计质量

笔者建议建立与完善注册会计师行业监管体制，实行同业互查制度，提高注册会计师的职业素质，完善注册会计师行业的市场准入与退出机制。

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