司法拍卖同意书范文下载 第1篇

拍卖成交后，被执行人或第三人拒不交付时，执行法院应当依职权还是依买受人的申请强制交付？一种观点认为，交付不动产是执行法院的法定义务，作为“强制拍卖的一个环节”，无需独立的执行依据。出于对域外经验的借鉴，另一种观点认为，执行法院只有基于买受人针对占有人的执行依据才能强制交付，可将拍卖成交裁定作为执行依据。

笔者认为，从兼顾执行权正当性与司法拍卖公信力及实效性的角度看，考虑到被执行人占有型与第三人占有型在程序法理上的区别，不妨区分二者分别讨论。

买受人基于对国家执行权的信赖而向执行法院提交的竞买申请，当然包含有期待出卖人（无论是执行法院还是被执行人）在拍卖成交后尽快交付标的物的意思表示。换句话说，竞买申请即为要求执行机关强制交付不动产的执行申请。在我国“一元制”执行组织下，让买受人另行申请强制交付，有悖常理与惯习。尽管如此，执行法院强制交付的执行依据却仍有必要。

司法拍卖同意书范文下载 第2篇

《拍卖规定》第30条前段“依法不能移交的情形”针对的是执行法院，后段“应当移交”针对的是占有拍卖财产的被执行人或第三人。被执行人或第三人“不应当移交”，只是执行法院“依法不能移交的情形”之一。实务中，“依法不能移交的情形”还包括因不可抗力导致房屋毁损灭失、政府征收导致房屋被拆迁等。

从条文文义来看，《拍卖规定》第30条参考了规范任意拍卖的拍卖法第二十四条和第三十一条关于拍卖人或委托人按约定移交拍卖标的给买受人的规定。任意拍卖归根结底是民法上的买卖，根据合同法第一百三十五条，出卖人应该履行向买受人交付标的物的约定义务。但是，考虑到司法拍卖是有权机关基于国家强制力对特定当事人财产实施的拍卖行为，目的在于通过被执行人财产的强制变价实现申请执行人的金钱债权，恐怕很难比照任意拍卖来探寻占有人法定交付义务的来源。因为在被执行人占有型中，难以证成被执行人有主动出卖的意思表示，更不必说第三人占有型。倒不如着眼于司法拍卖的公私双重法律效果来进行思考。

根据最高人民法院《关于适用<_民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第493条，拍卖成交裁定能够产生基于公权力的物权变动效力。原理在于，与任意拍卖仅为买卖过程不同，司法拍卖除了是对被执行人财产的买卖过程之外，更是执行机关行使执行权的公权力运行过程，具有司法公信力等公法效果。由此，司法拍卖的买受人在裁定送达时依法律规定取得拍卖标的物所有权。同一时刻，被执行人对其不动产的所有权消灭，既有的占有状态变为无权占有。从而被执行人系因无权占有而对买受人即所有权人负有不动产交付义务。买受人可以基于物权法第三十四条请求被执行人返还原物。

按照《拍卖规定》第31条第2款，原则上不动产上“原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭”。这是因为，民事执行的根本目的是实现私法请求权，执行措施不得随意干扰私法秩序。因此，查封前的租赁权人及用益物权人依法不负交付义务，因为其对不动产的占有本来就可以对抗司法拍卖，进而可以对抗买受人因司法拍卖取得的所有权。当然，根据《网拍规定》第14条第3项，执行法院应当特别提示拍卖财产的权利负担。只有让买受人提出竞买申请时明确知晓不因拍卖而消灭的权利负担，让其取得权能受到限制的所有权才合理。

此外，第三人的占有能否对抗买受人的所有权，还会牵扯不动产查封效力。第三人能否对抗申请执行人与第三人能否对抗买受人的判断标准未必同一，尚需划分保全查封与执行查封、金钱执行与担保执行，结合我国物权变动模式与不动产登记制度进一步研究。总之，只有第三人的占有权源不能对抗买受人的不动产所有权时，才对买受人负不动产交付义务。

为确保买受人取得干净的不动产，最直接的办法便是“死封”，拍卖成交前就强制交付。但是，第一，执行法院的强制腾退违背占有人的主观意思。这种国家执行权对私人领域的介入必须具有法律明文规定的正当性根据，否则就会侵犯宪法第十三条、第三十九条规定的公民基本权利。执行法院据以查封被执行人不动产的执行依据仅载明金钱债权，并未涉及不动产上的占有关系。第二，不动产价值重大，关涉公民住宅保障，是否实施强制腾退需要谨慎判断。实践证明，腾房执行具有被执行人对抗强烈、容易诱发群体性事件的复杂性，往往需要警力配合，占用大量人力物力。第三，执行查封的目的是以公权力控制被执行人的财产，威慑被执行人主动履行，为拍卖程序做好准备。与动产不同，被执行人对不动产所有权的处分行为只有经过登记才生效。只要能禁止被执行人的处分，即可实现查封目的。第四，“活封”之后的交易安全受损或规避执行，与不动产查封方法的公示性不足有关，应当完善查封登记制度和维护不动产现状的行为保全，“死封”并非解决这些问题的良策。我国刑法第九十一条第二款明确国家机关管理中的私人财产以公共财产论，故意毁坏查封财产的事实处分行为涉嫌犯罪或违反治安管理，应以刑罚或行政处罚防范。从域外立法例来看，根据日本刑法第96条至第96条之6，撕毁封条、隐匿财物、减损财产价格、扰乱拍卖竞价、阻碍执行官对不动产占有状况的确认、虚构债权债务、无偿转让财产、恶意设置财产负担等妨碍执行或规避执行行为，均构成犯罪。

因此，“死封”或一律“清空后拍卖”虽能提高拍卖成交率，但却不正当不经济也无必要。除非抵押权设立后的物上负担影响抵押物变价时，可先除去后再拍卖。被执行人或第三人非因查封就对执行机关负有不动产交付义务，交付对象理应为拍卖不动产的买受人。

司法拍卖同意书范文下载 第3篇

另一方面，如果执行法院像案例3那样依职权移交，由于执行程序未查明租赁权的真实性，将拍卖成交裁定构造为买受人针对第三人的执行依据，实体正当性不足。案例3的《公告》没有载明足以识别交付义务人即“占有人”的具体信息，不符合执行依据的要件。但是，案外人执行异议针对的恰恰是《公告》本身，旨在对抗买受人对自己的不动产交付请求权以排除执行，与据以实施司法拍卖的执行依据无关。买受人相当于强制交付的申请执行人，按照《民诉法解释》第307条，理应为案外人执行异议之诉的被告。

总之，在拍卖准备程序尚不完善的现状下，以拍卖成交裁定为执行依据会损害第三人的实体利益。而在执行法院依职权移交的场合，占有拍卖不动产的第三人只能通过执行异议之诉寻求救济，通过该诉讼审查其对买受人是否负有不动产交付义务。